中古住宅を探すとき、
しつこい不動産屋さんからのひとつの電話撃退法は、

「私には、いつも使っている専属の不動産屋さんがいるから
その人と話してもらえますか！！」

そういってもらえば、
たいていの不動産屋さんはあきらめます。

なぜなら、その不動産屋さんは、買い手を探す不動産屋さんだからです。
中古物件を購入する顧客であるあなたに、
物件を紹介しつづけて、紹介物件を買ってもらうことが商売につながります。
その間に、別の不動産屋さんがはいってしまうと
あなたから手数料をもらえなくなります。
だから紹介する意味がなくなってしまうんですね。

もしや、せっかくの貴重な物件を紹介してもらえなくなるのでは？？
と心配されますか？

実はその不動産屋さんは貴重な物件をもっていないことが多いといえます。
売り手から売却を依頼される不動産屋さんは
そんな動きをしません。
買い手を探す不動産屋さんに、物件を紹介して、
買い手をみつけてもらいます。その方が楽に商売できますよね。
そして、その物件は、レインズという不動産の業界サイトに掲載されますので、
だれでも取り扱うことができます。

つまり、買い手としてお付き合いする不動産屋さんは、
多くはいらないということです。窓口がひとつ、ふたつあれば大丈夫です。
それをよく知っている人は、信頼ある不動産屋さんに家探しを頼みます。

中古住宅購入は、新築と違い、
いろんな不動産屋さんにいって、どんな物件があるか、
探しまわる・・・・という方法で探すものではないということですね。

ほんとうに迷惑な電話がかかってくるのは
新築住宅の売り込み、新築マンションの売り込みですね。
基本的に、本当に良い新築物件は、ほっていても売れます。
そして情報はどこにでもあり、いつでも買いにいけます。
つまり、名前や電話番号を登録しておく意味があまりないということです。

「私には、いつも使っている専属の不動産屋さんがいるから
その人と話してもらえますか！！」
新築の場合でもこのようにいえばちょっとは引くかもしれません。

素人相手には、売り込みをかけますが、
プロ相手には、なかなか難しいものです。

どちらにしても不動産の検討をされる場合は、
あなたにとって信頼できる代理人となるプロを味方につけて
交渉をすすめることが必要ではないでしょうか。

このように、不動産業界をふまえたうえでの
ストレスの少ない住宅購入法をご紹介できればと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催させていただいています
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また、女性建築士による無料相談会も随時開催しています。
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ご都合のつく際にお立ち寄りください。

谷　弘一

◆投資家の目線で考えましょう。
たとえばマンション。新築と中古、どっちがお得か、よく比較されますね。
価格の大小、設備機器のグレード、共用部の充実性など、いろんな点が比較されますが、
今回は、投資家の目線で考えてみてください。
マンションとは、不動産の大きな買い物であり、資産でもあります。
その資産の価値が割高なのか、割安なのかというのが投資家の目線です。
それを資産価値といいます。
それを判断するものさしは主に二つです。
ひとつは、購入価格よりもどれだけ下がるのか、また、上がるのか、
価値の変動という観点です。
もう一つは、その資産を所有することによって、どのぐらいの利回りが得られるかという観点。
何％の利益を年間生み出すことができるのか。
この二つの目線が主な投資家の目線といえます。

◆新築は利回りが低く、また、価格が大きく下がる可能性も。
たとえば、神戸市内新築マンション３５００万円の３ＬＤＫの場合、
もし、それを貸したら、家賃はいくらかを考えてみてください。
１０％の利回りをえるためには、約２９万円で貸さなければなりません。
そんなマンション、なかなか聞いたことがないですよね。
神戸、明石では、せいぜい、家賃１２万円～１５万円が相場でしょうか。
つまり５％以下の表面利回りとなります。これでは、投資をする人はいません。
しかし、１０年たっても購入時と同じ価格で売れるマンションであれば話が別です。
希少価値の高いエリアで建築されたマンションや
駅そばにも関わらず住環境が優れているマンションなどはそれにあたるかもしれません。
しかし、相場は、売却されることで初めてわかってきます。
それを調査の上、推測して購入の決断をする必要があります。
お得な新築マンションの購入は少しリスクが高く、比較的難しいといえますね。

◆中古マンションでは、資産価値が下がりくい物件が多くあります。
一方、同じエリア、築１５年のマンションで２５００万円の３ＬＤＫの場合を考えてみましょう。
家賃は９万～１２万でしょうか。表面利回りは５％程度と新築とあまり変わりません。
つまり、利回りに関しては、新築も中古も変わらないように見えます。
しかし、１０年後の売却価格はどうでしょう。売却の事例も多く、
対象マンションが、資産価値が下がりにくいマンションなのかがある程度分かります。
これにより、投資家が手を出しやすくなります。
近年、不動産業者が買取再販を行っているのは
こういったリスクの低さも背景にあるのではないでしょうか。
住宅という資産を購入する皆様、
その資産価値自体を見極めることが失敗しない住宅選びの一歩といえるかもしれません。

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