中古住宅探し、まずは、物件を探すのではなく、
まずは、不動産会社を探すところから始めてください！

「国土交通省は、１月１０日、
中古住宅を安心して売買できるよう、
専門家が家屋の痛み具合をしらべる住宅診断を促進する方針を決めた」、
と時事通信社がＹａｈｏｏニュースで配信しています。

はやければ、来年から、住宅診断を行うか
確認することを義務化するそうです。

義務化という動きは、不動産会社にとって脅威ですよね。
一番の問題は、取引手数料は同じなのに、
やるべきサービスが増えることが一番こまります。
ましてや、取引手数料の値引きも横行しており、
より競争が激化するなかでできるだけ不要な労力をかけたくないのが
不動産会社の基本的な考え方です。

家を売買するときに、この基本的な部分を知らない方が
多いというのが、消費者がどうしても不動産会社に不安を
覚える理由ではないでしょうか。
義務化をしたところで、手数料の価格競争がすすめば、建設業界と一緒で、
サービス品質の欠落や偽装を生み出します。

義務化だから住宅診断をするのではなく、
買主、売主のためのサービスの一貫として
当然のごとく住宅診断は提供するものです。

同じ住宅診断でも、
こういった姿勢がある会社とない会社とでは、
今後、ますます差別化がされるでしょう。

はじめて家を探す方には、

「ほしい物件についてくる不動産営業マン」が信頼できるか悩むのではなく、

「信頼できる不動産会社を通じて」、ほしい物件がどうなのかを
確認してもらって購入する、

特に、神戸市・西区、垂水区、明石市で家をお探しの方には、
そんな当たり前のものの買い方ができるんですよ、
ということを知ってほしいものです。

当社セミナーではそういったことを知っていただければと思い、
開催させていただいていますので、ご都合のつく際にお立ち寄りください。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar/

谷　弘一

空き家の相談窓口について

平成26年～27年にかけて、約200件をこえる兵庫県内の
空き家相談を受け付けて対応しました。
（ひょうご空き家の総合相談窓口の相談員をしていました）
ぜひご相談ください。
https://pv.kobe-renovation.jp/sys/store/cafe03.html

昨年、５月から取り組んでいる、
住宅診断の普及事業があります。

兵庫県インスペクション普及支援事業といい、
中古住宅購入時の安心安全のため、
建築士によるインスペクションをおこなおうという事業です。

125㎡未満の木造住宅を購入するときは、
住宅診断の資格ある建築士と
しろあり調査員が29800円（税別）で
対象の住宅を調査して
報告書を出してくれます。

兵庫県内では、延べ、２５０社を超える不動産店舗が、
中古住宅購入者に住宅診断をおこなっていだだける仕組みを
提案できるようになっています。

もちろん、神戸リノベーションでは、
中古住宅の購入予定者には、
全物件、住宅診断をあたりまえのように勧めます。

これから何十年とお付き合いする家、
やっぱり、いろいろ知っておきたいと思いませんか？

これが、なかなか普及しません。
兵庫県から年間１００件分の補助金があるにもかかわらず、
利用はまだ２０件そこそこです。

う～ん・・・

問題は、家を買おうとするとき、
その家を、調べずに選ぶってことが、
世の中に定着しきっているからだろうか・・・

住宅診断って言葉を
伝える人が少なすぎるからだろうか？？？

杭の支持層不達問題、
耐震ゴムの評価偽装の問題、
なにかと不安要素が一杯であった２０１５年。

２０１６年の建築業界は、
より消費者に認められる方向に進まなければなりません。

今年は、
もう一度、一から取り組んでいきたいと思います。

中古住宅の不具合は入居してからわかります。

中古住宅購入して、一か月、
友人が遊びにきました。
友人　「へ～、いいお家、見つかってよかったね～」
私　「そうでしょう～」
友人　「でも、この和室、床がちょっと傾いていない？」
私　「え！うそっ！」
友人　「いや、よくわからんけど・・・なんとなく・・・」
私　「うわ、ほんまやね・・気づいてなかったわ。」
友人　「なんかビー玉転がるよ！！」
私　「え”～、うそ、ショック～、どうしたらええんやろ～」
友人　「そりゃ、売主さんに直してもらわなあかんのとちゃうの？」
私　「ほな、仲介会社に言って、聞いてみるわ！！！あ～最悪(涙）」
みたいな会話になったらほんといやですよね。
仲介会社の方に、なんかクレーム客みたいに
思われるのも嫌なんで、あんまり言いたくないですが、
ほっておくのも納得いかないし・・・・とおっしゃられます。
こんな事例、実は結構あります。

売主が認めてこそ対応してもらえる。

こういった場合の顧客への対応方法について
不動産業者様からの問合せも最近よくあります。
「買主が床が傾いているってクレーム言っているのだけど、
どのように対応したらよいか？」というものです。
こんな場合、床について、何が瑕疵で、何が瑕疵でないのかの基準が、
売主にも、買主にもお互い理解されていないケースがほとんどです。
売主も、そもそも、その傾きを知らなかったことあり、
そんなはずはないと通常お考えもされます。
こんな場合、お互い納得させて、円満に解決を図ることは、
本当に難しい作業となります。
で、どうなるか・・・
結局は、お金で解決するしかなくなります。
もし、修繕費用が２０万円かかるとします。
そういった負担を売主がどこまでもっていただけるかと
話しあうということですね。
もし、そういった不具合が、事前にわかっていれば、
売買契約時にその費用を織り込んだ金額で契約することができます。
ただ、取引後になると、売主は、金額にしても、瑕疵についても
なかなか納得しにくいものです。
買主は、その間、ずっとその家に住んでいなければならないので、
住宅という大きな買い物における、この精神的なダメージは
本当にはかりしれません。

そのための事前検査が重要です。

こういったことにならないために、どういったところを確認して購入すればよいのでしょうか。
たとえば、住宅の内覧のときは、スリッパをはかずに室内を歩いてみてください。
そのほうが、床の傾きや、たわみのある部分などが良くわかります。
建具を開けたり、閉めたりすることも、建物の傾きの確認になります。
建物がひずんでいると、建具の開閉に不具合がでている可能性がありますね。
上階の天井、サッシのまわりに雨漏り跡があるか、
特にバルコニーの下に居室があるときは要注意ですね。
床の傾きには、6/1000の傾きより大きいか、小さいかが、
建物の現況の状況を確認する一つの基準になっていますので、
そういったことを確認できれば、ベストです。
事前にすべてがわかるわけではありませんが、少しでも
良質な中古住宅を見分ける作業をしてもらってトラブルを
減らしてもらえればと思います。
こういったことを対応してくれる建物調査のプロがいますので、
そういった人にお願いしてみるのも一つの方法でしょう。

格安物件に要注意！

物件を探してみると、
「お、安いな～！！」と目をみはる物件がありますね。
特に築年数がふるくなるほど、建物の査定値段が安くなっているので、
そのエリアの相場よりも安く感じるかもしれません。
そういった物件は備考欄に要注意です。そこには、いろんなことばが書いてあります。
もちろん、事件ものといわれるいわくつきの物件もありますが、
そうでなくてもいろんな原因があります。
そのなかで、納得のいきにくい言葉をひとつ説明します。
「瑕疵担保責任免責（を負わない）」です。

「瑕疵担保責任免責」ってどういうこと？

物件広告に、「売主は瑕疵担保責任免責」と書いてあります。
これは、もし購入後、雨漏りや構造上の問題があっても、
売主に対しては何もクレームをいうことはできないということです。
これは築２０年以上たってて、建物代はほぼゼロに近いからしょうがないと、いわれます。
実際には、売主にも、仲介会社にも、どういったことを買主さんから言われるか
想像がつかないので、このような条件で販売されていることが多いといえます。
瑕疵担保責任はたった３か月や１年で設定することができます。
この短期間の責任すら負えず売却するわけですね。
その分、売主も低い値段で売却することに納得するということなので、
価格に多少のお得感がでます。
でも、買う方はそれで本当に納得いきますか？
床が傾いていてもいいの？雨漏りがあってもいいの？
誰も責任をとってくれないということなのに・・・
ただ、その不安を解消する方法があります。
建物を調べれば解決できる方法があるんです。

既存住宅かし保険という選択肢があります。

これまでは、中古の建物に関しては、何が起きてもしょうがないね
っていう風潮を、購入希望者が了承しなければならなくなっていました。
今後は、そういうわけにはいかなくなってきています。
買主さんは、いくら安くても、不安な中では
住宅はかえませえん。それを助ける制度があります。
それが、既存住宅かし保険です。
これは、一定の検査により、条件をクリアした建物には、
引渡しから最大５年間、１０００万円までの被害を保証する制度です。
保証がついている建物に、
たとえば玄関の上のバルコニーからの漏水という瑕疵が、購入してから２年後に発生。
修繕するのに１００万円かかるとすれば、
その補修費用を保証と保険でまかなってくれるということです。
知っていれば非常に役に立つ制度なんですが、
まだまだ、この制度は広まっていませんので、
知らない不動産屋さんもたくさんいます。
まずは、建物調査をするところから始めてみてください。

中古と新築の大きな違いは断熱性です。

中古を買って、リノベーション。
なんかおしゃれな気がして、内装のデザインなんかも
フルリノベーションをすると、ほんと、新築の感じがします。
しかし、大きな違いがあります。
それは、断熱性です。
築２０年、３０年の建物の建築時には、
いまのような、省エネ住宅は規定されていませんでした。
現在は、平成２５年省エネ基準というガイドラインが出されており、
今年の１０月より施行されています。

断熱対策は、まずサッシから。

昭和５５年以降、数回にわたり、住宅の断熱性の基準が向上してきました。
皆さま、住まいにおいて、冷房と暖房、どちらがエネルギーを消費するとおもいますか？
それは、暖房です。しかも２倍以上です。
つまり、あったかい空気を逃がさない方法が一番重要です。
では、どこから逃げると思いますか。
それは、開口部、つまり窓です。
外に熱が逃げるうち、約５８％、つまり半分が、開口部(窓他）から熱が逃げます。
その他は、屋根で５％、床で７％、外壁で１５％ですので、段違いなのがわかります。
だから、まずサッシから断熱です。
そして、床の表面温度をあげることによって、体感温度をあげたり、
室内の上下の温度差をできるだけなくすことによって効率的にあっためたりします。

中古住宅を買う時には、床下、天井裏断熱の確認を。

以上のようなことを把握して、適切な対策を行えば、
日常においてそんなに断熱性を意識しなくても良い程度の生活空間を
中古住宅でもえることは十分可能です。
お風呂場や、洗面室でのヒートショックを防いだり、
朝一の寒さをしのいだり、健康的な住環境を得ることと、
適度の予算で、自分なりに楽しめる質の高いリノベーション生活を
満喫することができます。
ただ、そのためには、その建物がどういった断熱性であるのかを、
購入する前には、知っておきたいですね。

建物の骨組みと中身を別に考える。

最近は、お家のまるごとリフォームが可能といわれているので、
建替えとフルリフォームどちらにしたらいいのか、
という問合せをうけます。
まずは、建物の骨組みと中身を別にかんがえてみましょう。
業界用語では、スケルトン（構造）とインフィル（内装)という言われ方をします。
スケルトンとは、建物の構造や骨組みのことをいいます。
外装や屋根もスケルトンに含められることがあります。
インフィルとは、内部の間取りや内装の仕上げや住宅設備などのことをいいます。
建替えとは、スケルトンとインフィルを丸ごとかえること。
フルリフォームとは、内部を変えることが主です。
それぞれで考えてみると、少しわかりやすくなります。

今のお家の骨組みは大丈夫ですか？

建替えとフルリフォーム、どちらにしても、インフィルには、両方費用がかかります。
では異なるのは、スケルトン、つまり骨組みの部分ですよね。
そのスケルトンの部分について、いまのお住いが、いまどきの新しい建物、
つまり建替えた建物の性能と比べてどう違うのか、を確認します。
これは、われわれのような住宅調査専門の建築士に依頼いただくとスムーズです。
リフォーム会社では、やるべき工事のための調査に陥りがちなので、
しっかりとした、現況調査の判断がいります。
では、外装と屋根の判断はどうするのか。
実はこの部分は、新築でも１０年サイクルで修繕工事が必要です。
１５０万円の費用が修繕にかかるとすると、そこから１０年もつと考えれば、
年間１５万円の維持費がかかるということです。今のお住いを確認して、
あと、３年後に修繕すればよいのであれば、７年分の費用負担があるとも見れます。
つまり、この家の屋根、外装の想定費用は、１０５万円です。
５年修繕しないのであれば、７５万円です。この金額を比較に使います。

予算の問題であればフルリフォームに軍配。

建替えの場合、
３０坪の新築を坪６０万円で考えると、１８００万円の新築費用、
そして、今の建物の解体費用として、１５０万円をたして、
約２０００万円の建替え費用がかかります。
では、フルリフォーム、
今のスケルトン（骨組み）の部分をいまどきの建物に修繕するのに５００万円かかり、
建替えの新築と同じレベルのインフィルに改修するのに８００万円かかるのであれば、
１３００万円の改修費です。それに、３年後に外壁と屋根の改修を見込む場合、
１００万円の費用がかかると想定すれば、合計は、１４００万円です。
２０００万円の建替えと１４００万円のフルリフォームの比較です。
あとは、それぞれの出来栄えの好みでしょうか。
今はリフォームなども５年間、新築と同様の瑕疵保証がつく制度がありますので、
もし改修で何かあった場合という、不透明な不安なしに、比較することができます。
すると、内装の仕上げや住宅設備などが、同じレベルにおいて、
６００万円の差があるとやっぱり建替えは高い気がします。
もうちょっとグレードの良い内装やキッチンに、リフォームもできますしね。
ただ、問題は、今のお住いのスケルトンの部分を、
いまどきの建物に改修するための費用の算出方法です。
ここは、しっかりとした住宅診断が必要です。
その部分において、大きく差がでますので、
まずは、今の建物の性能と劣化状況の把握に努めてください。

◆中古マンションを買って、フルリフォーム。ローンはどうすればいい？

東灘区でマンションを探しているお客様です。
２５００万円ぐらいの予算で探しておられますが、
２５００万円の比較的きれいな中古マンションを買うか、
１５００～２０００万円ぐらいの中古マンションを探して、
５００万円～１０００万円ぐらいのリフォームして住むか、どのように探したらいいのか迷われています。
これ、実は、両方合計２５００万円の予算でさがしていますが、
利用する銀行によって、まったく予算計画が変わってくるのをご存じですか？
一般的には、リフォームの場合、まずは現金のある範囲で考えようと思いますよね。
最低５００万円ぐらいの現金はお持ちであるということです。
それに対し、２５００万円の綺麗な中古マンション又は新築マンションを購入できれば、
１０％の頭金でも、現金は２５０万円しかいりません。
必要な現金は、選択する金融機関の住宅ローンで、まったく変わってしまい、
その結果、毎月の返済額も試算に影響がでます。
これを同じにするのが　みずほ銀行のリフォーム一体住宅ローン　なのです。

◆リフォーム一体住宅ローンで事前審査を行います。
まずは、めぼしい中古物件があれば、
できるだけ早い段階で、事前審査を行うようにしてください。
金融機関によって、そういった対応をどのようにするか、かなり差があります。
その中でもみずほ銀行は、スムーズですすめやすいというのが現在の印象です。
リフォーム見積書と物件価格をあわせた金額で
ローン審査を行っていただけます。
しかも、金利は、通常の住宅ローンと変わりません。
最近の新聞紙上では、こういった方法が、今後主流になってくるような記事も
多々見受けられますが、現実はまだまだといった感じではないでしょうか。
まずは、リフォーム金額が多めの場合を想定した物件を見つけていただき、
事前審査を行っていただければと思います。

◆中古リフォーム一体ローンにはまずリフォーム見積が必要です。
ローン審査を行うには、リフォームの見積が必要となります。
あなたの信頼できるリフォーム会社を探しておいてください。
対象物件が見つかれば、まずはそのリフォーム会社に相談して、
改修費用を算出してもらいます。
そして、その費用とあわせて、住宅ローンの事前審査を行っていきます。
もちろん、購入してから、リフォームの内容がかわる可能性もあります。
増額になると、あらたな追加融資をしてもらうのは難しいので、
変更があったとしても減額となる方向の余裕をもったやり方が良いかと思います。
そのあたりの手続きについては、少しコツがいりますので、
そういうことになれている不動産会社、リフォーム会社を
しっかりと見つけいただくことが重要です。
もちろん、当社では、両方を事業として一体でおこなっており、
それをスムーズにすすめることができますので、何なりとご相談ください。

◆不動産のチラシのお得物件は本当？
家をさがしはじめたら、
まずは、新聞や郵便ポストにはいっている不動産チラシをみます。
近隣の売買物件などが掲載されており、
自分の家の価格の参考にもなるし私もよく見ます。
ただ、その中で、必ず目を見張るような物件があります。
「え！この場所でこの価格？？」という物件です。
不動産の広告から、すべての情報がわかるわけではないので、
実際どうかはわかりませんが、「お買い得物件」があると本当に気になります。
そうなんです。これが、不動産チラシの作戦の一つですね。
目につく物件を掲載し、まずは、一般の方からのお問い合わせの電話をしてもらう。
そのうえで、来社してもらい面談にこぎつけます。
そうなると、その後の、しつこい不動産会社からの電話に悩まされるわけですね。

◆じつは、これを「おとり広告」といいます。
これは公正競争規約違反です。
よくあるのが、「この物件ありますか。」と電話すると、
「実は売れてしまいました。他にも良い物件がありますので、来社しませんか。」といわれます。
もしこれが、本当は販売していない物件の場合は、おとり広告と呼びます。
不動産のおとり広告には、
（１）存在しない物件
（２）すでに売約済み等取引の対象となりえない不動産
（３）不動産は存在するが、実際は取引する意思がない、売り物件になっていない
などの場合があります。
このように公正競争規約違反となった会社には、厳重警告・違約金などに処分が課されます。

◆お得な物件は、建物をしっかりしらべて確認する。
どうしても、まずは、物件本位で探しますので、
このような「おとり広告」などに引っかかってしまいます。
やはり、少しでもお得に買いたい、という心理につけこんだものでしょうね。
広告の情報だけでお得に感じる場合には、
まず、判断するための情報が欠けていると思った方がよいでしょう。
不動産購入は、数多くの情報のもとに判断することが重要です。
ましてや本当にお得な物件であれば、
不動産のチラシに広告するまでもなく売買されてしまいます。
チラシで確認することは、物件の中身というよりも、
不動産業者の姿勢と思ってもらった方が確かかもしれません。

◆すまい給付金は宅建業者にとってデメリットでしかない？

先日、住宅新報に掲載されている記事によると、
一般消費者は、すまい給付金に対する認知度について、
「知らない人の方が多い」「ほとんど知らない」は７５．４％に上るそうです。
たとえ、どんなに良い制度をつくったとしても、
告知、ＰＲする人がいなければまったく浸透しません。
これをＰＲする人はほかならぬ宅建業者の皆さまです。
ただ、宅建業者にとって、
すまい給付金をすすめることによるメリットがどこにあるのでしょうか。
宅建業者販売において、まず、かし保険に入らなければならないという条件から考えると、
買主様には給付金や安心・安全などのメリットが多くあります。
しかし、売主である宅建業者においては、かし保険の費用負担や説明の手間、
手続きの手間などを考えるとほとんどデメリットしかありません。

◆バイヤーズエージェントをつかってすまい給付金を利用する。
このコラムでも、何度かすまい給付金について、記載をしましたが、
その給付の条件については、複雑です。
現在の不動産の購入手続きにおいて、すまい給付金を売主さん、買主さん、
ともに会話にだす場面はほとんどでてきません。
そもそも、すまい給付金の条件のひとつである「かし保険」の加入ということ自体が、
浸透していないことがおおきなネックといえます。
購入希望者にとっても、その対象物件が、
一般の方の所有の物件か、宅建業者の所有の物件か、
そんなことをわからずに購入することがほとんどです。
やはり、プロのバイヤーズエージェントが、
買主さまのメリットを考えて提案してあげる以外、
本当に方法がないように感じます。

◆複雑だからこそ、賢い消費者は活用します！
ホームインスペクションも実施され、かし保険の安心感もあり、
また、給付金もえることができる「すまい給付金」は
本当に買主さまのためにつくられた良い制度です。
これを活用できる賢い消費者は、少なからずいらっしゃいます。
このたび、７月４日に「神戸リノベーションの不動産探し.com」として
神戸市西区伊川谷有瀬に不動産仲介店舗をＯＰＥＮします。
おそらく、神戸では類のない
バイヤーズエージェント専門の仲介店舗かと思いますので、
是非いろんなご相談にきて、直接お話しさせていただければと思います

◆ホームインスペクションは買主が要求してください。
中古住宅を購入するとき、
ホームインスペクションを実施したいという買主が増えているそうです。
そうです。ホームインスペクションは買主が要求していいんです。
中古住宅購入する際は、やはり不安がいっぱいです。
今後の改修のことも考えると本当にどういった建物であるのか、
もっともっと情報がほしいのが買主さんの気持ちです。
もちろん中古住宅を取り扱う仲介会社さんが、
「ホームインスペクションをやりたいって売主さんにいっても嫌がられますよ！」
という場合もありますが、
仲介会社さん自身が、手間がかかったり、知らない情報がでてきたら困るので嫌がる
場合でなければ、一度は丁寧に売主さんにも確認してくれます。
われわれの取扱では、売主さんも、売却したあとのトラブルを避けたいので、
「ちゃんと見てもらいたい」と大半がいわれます。

◆ホームインスペクションは購入時に必要な情報を提供してくれます。
ホームインスペクションとは、住宅診断のことで、
資格のある建築士が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、
住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき場所やその時期、
場合によっては改修の費用なども見きわめ、アドバイスを行うことです。
ひとくちに住宅診断といっても、その目的はさまざまです。
今後のメンテナンスのためや、耐震性の確認のために住宅診断してもらうこともあれば、
断熱性を上げるリフォームを行うにあたり住宅全体を見てもらうこともあるでしょう。
中古住宅購入時に適しているのは
「瑕疵保険」加入の是非をみる建物調査が良いでしょう。
これなら９０分程度で終わります。

◆どのぐらいの費用で、誰にお願いするの？
もちろん建築士に依頼しますので、費用が掛かります。
私どもが提供しているフェニーチェパックを利用してもらっても
やっぱり５万円程度は必要です。
大きな買い物の検討とはいえ、あまりどの物件でも調査していると費用がかさみます。
使い方としては、ほぼ購入を決めていて、
今後のリフォームの費用の算出のために建物診断を依頼するとか、
契約後に、一応確認のために利用するとかが現実的なところかもしれません。
売主さんが、少しでも高くうるために診断をしてもらっているケースもありますが、
その中身が重要です。
第３者の立場で建築士により、資格ある専門家が行われているものであれば
買主さんの負担なく情報が入手できるかもしれません。
全国的なある一定の基準にもとづいた建物調査を行うことで、
売主、買主双方の安心な取引につなげてほしいものです。