◆投資家の目線で考えましょう。
たとえばマンション。新築と中古、どっちがお得か、よく比較されますね。
価格の大小、設備機器のグレード、共用部の充実性など、いろんな点が比較されますが、
今回は、投資家の目線で考えてみてください。
マンションとは、不動産の大きな買い物であり、資産でもあります。
その資産の価値が割高なのか、割安なのかというのが投資家の目線です。
それを資産価値といいます。
それを判断するものさしは主に二つです。
ひとつは、購入価格よりもどれだけ下がるのか、また、上がるのか、
価値の変動という観点です。
もう一つは、その資産を所有することによって、どのぐらいの利回りが得られるかという観点。
何％の利益を年間生み出すことができるのか。
この二つの目線が主な投資家の目線といえます。

◆新築は利回りが低く、また、価格が大きく下がる可能性も。
たとえば、神戸市内新築マンション３５００万円の３ＬＤＫの場合、
もし、それを貸したら、家賃はいくらかを考えてみてください。
１０％の利回りをえるためには、約２９万円で貸さなければなりません。
そんなマンション、なかなか聞いたことがないですよね。
神戸、明石では、せいぜい、家賃１２万円～１５万円が相場でしょうか。
つまり５％以下の表面利回りとなります。これでは、投資をする人はいません。
しかし、１０年たっても購入時と同じ価格で売れるマンションであれば話が別です。
希少価値の高いエリアで建築されたマンションや
駅そばにも関わらず住環境が優れているマンションなどはそれにあたるかもしれません。
しかし、相場は、売却されることで初めてわかってきます。
それを調査の上、推測して購入の決断をする必要があります。
お得な新築マンションの購入は少しリスクが高く、比較的難しいといえますね。

◆中古マンションでは、資産価値が下がりくい物件が多くあります。
一方、同じエリア、築１５年のマンションで２５００万円の３ＬＤＫの場合を考えてみましょう。
家賃は９万～１２万でしょうか。表面利回りは５％程度と新築とあまり変わりません。
つまり、利回りに関しては、新築も中古も変わらないように見えます。
しかし、１０年後の売却価格はどうでしょう。売却の事例も多く、
対象マンションが、資産価値が下がりにくいマンションなのかがある程度分かります。
これにより、投資家が手を出しやすくなります。
近年、不動産業者が買取再販を行っているのは
こういったリスクの低さも背景にあるのではないでしょうか。
住宅という資産を購入する皆様、
その資産価値自体を見極めることが失敗しない住宅選びの一歩といえるかもしれません。

神戸市西区、垂水区、明石市などでの物件相場の相談
バイヤーズエージェントによる物件価値の査定、
だまされない良い中古住宅の見分け方など
ご質問等がありましたら御連絡ください。

◆一般的な不動産会社では、基本的に逃れることはできません。

中古住宅を探すとき、良い物件を見つけたいばっかりに、
いろんな不動産屋さんにいきませんか？
また、いろんな不動産会社のサイトに登録しませんか？
その結果、多くの不動産屋さんに、名前や電話番号などの個人情報を提供します。

その後、登録した不動産会社から、しつこい電話がじゃんじゃんなるわけですね。
実はこの探し方には大きな間違いがあります。
みなさん、いろんな不動産会社にいっても、同じ情報をもらうことはありますよね。
不動産会社は、レインズというシステムをつかってます。
これは、ほぼすべての不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、
会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
そして、購入希望者にいかに早い者勝ちで新しい情報を提供するかを競っています。
これを知ったうえで不動産会社に連絡をとるのとそうでないのでは大きな違いがあります。

◆業界の特性が、しつこい電話攻撃がなくならないシステムを生んでいます。

不動産会社では、物件を探している人は、検討者という枠組みに入ります。
つまり、何かが決まるまでは、ずっと探している人となっているわけで、
決して顧客リストからなくなりません。
その見込み顧客には、後追い営業をおこなって、
とにかく契約を決めてもらうために追いかけるように会社や上司からの教育をうけます。
これは、不動産業界という厳しい競争の中で、
歩合で生きていかなければならない営業マンにとっては当然のことです。
そして、契約を決めてもらえれば、物件価格の３％＋６万円という固定の報酬がはいるため、
顧客の満足を追求するのではなく、価格競争の働かない業界のなかで、
契約のみを追求する方向に働きがちです。
業界のシステム自体がそのようになっているので、どうしようもありません。

◆不動産会社は何を大切にしている会社かで選んでください。

近年、不動産物件は、ほぼインターネットで探しだすことができます。
その中には多くのおとり広告を含め、魅力ある広告がありますし、
もちろんチラシにもあります。
こういった広告の目的は、最初に述べたように、見込み客を集めるためです。
そして、電話をすると「その物件は売れました。他に良い物件がありますから、来社しませんか？」
と誘われることも多々あります。
そうして、電話攻撃あふれる物件探しに落ち込んでいきます。

われわれがおすすめしているのは、
１社、信頼ある不動産会社にお任せされたらいかがかということです。
物件に紐づけされる不動産会社から信頼して買うのではなく、
あなたのためのプロのエージェント（それをバイヤーズエージェントと呼びます。）と
物件探しの相談をし、一緒に理想の物件を探すのです。
これにより、不動産会社に騙されたり、納得できない物件の契約をせかされたり、
おとり広告におどらされて無駄な時間を費やしたりすることもありませんし、
電話攻撃から逃れることもできます。

バイヤーズエージェントによる物件購入の相談、
だまされない良い中古住宅の見分け方など
ご質問等がありましたら御連絡ください。

◆最近、かし保険についての問い合わせが増えています。

神戸市、明石市、加古川市などの宅建業者様から、
最近かし保険についての問合せが多いですね。
問い合わせされるかし保険とは、新築住宅の保険ではなく、
中古住宅にかける瑕疵（かし）保険です。既存住宅売買瑕疵保険といわれたりもします。
中古住宅購入の際に、購入後の万が一の不具合に対する出費を防ぐため、
買主を守るための付保する保険です。

最近は、中古住宅の購入を検討している皆様が、
「中古住宅に保険や保証をつけるにはどうしたらいいですか？」
って問合せされるみたいで、そんな保険があるなんて、
宅建業者の皆様はあまりご存じないようです。
では、かし保険はどのようにしてつけるのでしょうか。

◆建物検査により、かし保険を付けれるかを判断します。

まずは、対象の建物を、かし保険をかけれるか調べなければなりません。
生命保険に入る前に、健康診断をうけるのと同じです。
それを「建物検査」または「インスペクション」といいます。
この検査は、かし保険の保険会社により認定された資格ある建築士により実施されます。
第3者の立場で検査を行いますので、買主にとっても、売主にとっても安心です。

通常、所要時間は、約60分~90分程度です。建築士が1名で対象のお家に伺い、
目視、触診、そして、レベルなどの測定機器をつかった調査を行います。
そして、かし保険のかけれるかの判定を行います。これを適合判定といいます。
結果としての報告書は、通常一週間もかからないうちに受け取れます。
その結果、適合判定がとなれば、その建物は、かし保険が付保できる住宅となります。

◆最高1000万円まで、最長5年間の保険がつけられます。

適合とされた住宅は、検査日から一定の期間の間に、
中古住宅の売買の取引を行い、規定の保険料を支払えば、
引渡しの日から、最高1000万円、最長5年間の保険が付保されます。

費用は、建物の規模にもよりますが、
検査料と保険料をあわせて通常15万円～20万円程度です。
もし、検査で、適合の判定がでなかった場合は、再検査が必要です。
たとえば、シーリングがきれており、雨漏りの危険があったり、
基礎に、構造に影響するひび割れがあったりする場合です。
この場合は、引渡しまでに指摘された事項が修繕されて、再検査を行い、
適合となってはじめて保険に入ることができます。

注意していただきたいのが、物件の引渡しをうけてしまうと、
かし保険を付保することができません。
すべては、決済までで行いますので、ご注意ください。

建物検査を行う時期ですが、保険申込みの方法が少しかわりますが、
契約前でも、契約後でもかまいません。
検査員の日程の調整や、修繕工事が必要な場合もありますので、
契約が決まる前後、もしくは、物件検討時に
ご相談いただくことが一番安心ですので覚えておいてくださいね。

その他、詳しい既存住宅瑕疵保険に関する相談、
かし保険の加入申し込みについて、
その際の中古住宅の建物調査についてなど、
ご質問等がありましたら御連絡ください。

ここに書かれていない、耐震診断と補強について、
中古リフォームの一体融資相談、
リフォームの相談、中古＋リフォームにおける助成金の情報、
また、その他の古い建物の売却査定の相談につきましても、
個別に返信させて頂きます。

◆購入予定の中古住宅、欠陥はないですか？

欠陥がないかを確認してください！
中古住宅購入される方は、契約をしたあとでも、
購入する建物について心配でいっぱいです。

一生に一回か、という大きな買い物である住宅購入。
莫大な時間と費用をかけてせっかく決めたものに、
万が一トラブルが潜んでいれば・・・と心配するものの、手段がなく、
実際は、中古住宅の購入は、運次第である、
ということが常識的にまかり通っていますよね。

そんなときにお願いしたいのが、
第3者の専門家である建築士にみてもらうことですね。

これは基礎の鉄筋や、ひび割れを確認しているところです。
建物を一緒に見て回って、その建物がどうなっているのかを確認してもらいます。
もちろん、多くの情報をえることができて不安は解消されるでしょう。
ただ、たとえば半日程度の目視検査をおこなったからといって、
どこまでその方に責任をもってもらえるのでしょうか。
壁の中までは見えないし、本当に欠陥がないとはどんな専門家でも言い切れないものです。

◆万が一の欠陥に対しては、保険で守る方法があります。

そんな不安に対して対応する方法があります。

それは、中古住宅にかし保険を掛けるという方法です。
そのためには、まず、保険がかけられる建物であるのかを調査します。
そうすることによって、一定の不安を解消することができます。

先日、篠山で検査を行ったこの建物も、
売買契約前に調査を行い、かし保険が適合となりました。
保険にかけれる建物ということで買主様も安心されていることでしょう。

たとえば、この建物に、たとえば、5年間1000万円の保険をかけます。

購入した住宅に3年後、雨漏りが発生したとします。
それは、購入前の瑕疵によるものであった。
そんなとき、100万円の補修費用がかかったとしても、
この保険をつかって直します。
このように、修繕の大きな費用負担のリスクを逃れることができるのです。

◆遅くても物件引渡しをうける一か月前までにご相談いただければスムーズです。

保険をかけるには、その建物を検査しなければなりません。
それは60分～90分の検査ですので、壁を壊す必要もなく、
屋根の上に上がる必要もありません。
逆になんで上がって、もっと詳しく検査してくれないの？
と思うかもしれませんが、これは、国の指定する基準に従って行う検査となっており、
その基準にしたがって保険加入の可否を判定する仕組みになっています。

生命保険に入るにあたって、
健康診断をうけなければならないようなイメージで結構かと思います。
ただ、物件引渡しを受け、所有権が移転してしまっては、
この保険に加入することができません。
購入した中古住宅が決まれば、また、きめようと思ったら、
早めのご相談をお奨めします。

その他、詳しい既存住宅瑕疵保険に関する相談、
その際の中古住宅の建物調査についてなど、
ご質問等がありましたら御連絡ください。

◆土地価格が上昇？公示地価ってなに？

国土交通省が3月18日に公示地価を発表しました。
これは2014年1月1日時点の定期的に国家機関等が示す価格で、
標準的な土地の更地の値段となっています。

これが、東京、大阪、名古屋の三大都市圏のおいては、
リーマンショック発生時以来、6年ぶりに上昇に転じたそうです。
神戸市内の住宅地もプラスに転じており、
灘区、東灘区はもちろん、兵庫区、須磨区、垂水区も上昇しています。

現在の政策による大胆な金融緩和や景気回復で、
不動産投資や住宅取得の需要が高まっていることが背景にあるのではないでしょうか。
更地とは、建物が何もない、土地だけの状態のことを言います。
もし、古いつかえない建物があれば、建物を解体しないと更地になりませんよね。

また、堀込み車庫の上に家がある土地や、旗竿上になっている土地、
坂道の途中にある土地、敷地の前の道路が非常に狭い土地など、

お住まいの土地の事情は様々なので一概にはいえませんが、
一般の土地取引価格の指標となればということで法律に基づいて地価が公示されています。

◆土地価格の指標には、他に標準地価、相続税路線価、固定資産税評価額があります。

公示地価は1月1日時点の価格ですが、7月1日時点の価格があります。
それを、基準値標準価格といいます。

基づいている法律がことなりますが、公示地価と査定方法に類似性もおおく、
公示地価とあわせて一般の土地取引の半年後の変動の指標ととらえることができます。

利用用途によって、相続税路線価や固定資産税評価額とあり、
これらから総合的に類推しながら、土地の価格を査定することになります。

つまり、プロはこういった情報から判断しますので、みなさんも、
投資家の目線で、資産を減らさない家さがしをするとなれば、
こういった考えも少しは頭においていただければと思います。

◆土地と建物を別々で考えることで、本当の価格が見えてきます。

中古住宅にしても、新築住宅にしても、
土地と建物のセット価格で販売されていることが多々あります。

目を疑うのは、土地建物の価格よりも、毎月のローンの返済額で、
物件価格が大きく表示されている、騙されやすいチラシもよく見ます。

よく考えてくださいね。

住まいを買うということは、毎月支払うローンを買うのではなく、
土地と建物を買うのです。

つまり、それぞれには値段があり、
資産としての価値があることを忘れないでください。

購入時にはあまり考えないかもしれませんが、売却するときに気づきます。
不動産会社が査定して、土地はいくら、建物はいくらと出されます。
その時に、はじめて、購入時の価格と比べて唖然とするわけですね。

物件価格について、土地、建物の査定をしっかりと把握したい。
そんなときのために、バイヤーズエージェントを利用いただきたいと思います。
買主様のためにしっかりとした情報が提供できます。

◆プロのエージェント（代理人）による交渉が、良い判断の助けとなります。

プロ野球楽天の田中将大投手（25）が、ヤンキースと7年で
総額1億5500万ドル（約161億円）の契約合意をしたニュースが日本を駆け巡りました。
過去最高金額だそうです。すごいですね。ちょっと想像を絶します。
でも、この交渉は、田中投手がしたわけではありません。
クローズさんというエージェント（代理人）が交渉しました。
田中投手は、大リーグを希望はしましたが、どの球団が一番条件に合うのかはわかりません。
もっとも良い選択をするために、
田中投手は一番分かってくれるプロのエージェントにお任せしたわけですね。
田中投手と大リーグ球団は、いわゆる契約において、素人とプロ。
素人の田中投手が一人で交渉して立ち向かえるわけがないのです。

そこで、おうちを探すとき、みなさんはどうされていますか？
相手は、物件を紹介してくる仲介会社という不動産のプロです。
こちらは、一生にそう何回も家を買うことがない不動産の素人。
どうやって交渉し、判断するのか、これは大変です。
ゆえに、不動産購入は難しいわけですよね。

◆家さがし。物件は探すが、不動産屋さんは選べない？

もちろん、みなさんは、家さがしを始めた時に、まずは物件を探します。
今はインターネットなどで様々な物件が検索できますので、
「場所」、「広さ」、「価格」などを条件に、様々な物件を検索できます。
不動産会社は、レインズというシステムで売買物件情報を共有できるので、
すぐさま、ネットに情報提供ができるからです。
そして、みなさんは物件が見つかれば、
その物件を掲載している不動産屋さんに電話をして問い合わせします。

あれ？ちょっと待ってください。
あなたはその物件を購入したいけども、その不動産屋さんは、あなたが選んだわけではありませんよね。
本当にその不動産屋さんは、
あなたのエージェント（代理人）として、あなたのために交渉してくれるでしょうか？

田中投手は、ヤンキースのエージェント、ドジャースのエージェント、レッドソックスのエージェントと
それぞれ交渉したわけではありません。
田中投手のエージェントが、ヤンキース、ドジャースなどそれぞれと交渉したので、
よりよい条件の球団を選ぶことができたのではないでしょうか。

◆あなたにとって最良な不動産エージェントを探してみては？

良い物件選びは、良い不動産エージェント探しでもあります。
人柄や性格、人間関係を含めて、一目あってなかなかわかるものではありません。
ましてや、「興味ある物件を見たい」というだけで、
それについてくる不動産会社をあなたのエージェントと決めてしまっては、
その営業マンの話をどの程度信用してよいのかわかりませんよね。

みなさんは、その不動産屋さんを信頼して、仲介手数料という大きな報酬をお支払します。
物件紹介をしてもらった費用ではなく、あなたが、一生住んでいく住まいを、
安心して購入するための費用として、不動産会社さんにお支払するものです。

あなたの不動産会社は、物件を紹介してくれるとき、
また、物件を見に行ったときに、いったい何をしてくれますか。
あなたのためにどんな情報を提供してくれるのでしょうか。

そんな考え方も、良い不動産物件探しの一つとしてお考えされてはいかがでしょうか。