◆すまい給付金は宅建業者にとってデメリットでしかない？
先日、住宅新報に掲載されている記事によると、
一般消費者は、すまい給付金に対する認知度について、
「知らない人の方が多い」「ほとんど知らない」は７５．４％に上るそうです。
たとえ、どんなに良い制度をつくったとしても、
告知、ＰＲする人がいなければまったく浸透しません。
これをＰＲする人はほかならぬ宅建業者の皆さまです。
ただ、宅建業者にとって、
すまい給付金をすすめることによるメリットがどこにあるのでしょうか。
宅建業者販売において、まず、かし保険に入らなければならないという条件から考えると、
買主様には給付金や安心・安全などのメリットが多くあります。
しかし、売主である宅建業者においては、かし保険の費用負担や説明の手間、
手続きの手間などを考えるとほとんどデメリットしかありません。
◆バイヤーズエージェントをつかってすまい給付金を利用する。
このコラムでも、何度かすまい給付金について、記載をしましたが、
その給付の条件については、複雑です。
現在の不動産の購入手続きにおいて、すまい給付金を売主さん、買主さん、
ともに会話にだす場面はほとんどでてきません。
そもそも、すまい給付金の条件のひとつである「かし保険」の加入ということ自体が、
浸透していないことがおおきなネックといえます。
購入希望者にとっても、その対象物件が、
一般の方の所有の物件か、宅建業者の所有の物件か、
そんなことをわからずに購入することがほとんどです。
やはり、プロのバイヤーズエージェントが、
買主さまのメリットを考えて提案してあげる以外、
本当に方法がないように感じます。
◆複雑だからこそ、賢い消費者は活用します！
ホームインスペクションも実施され、かし保険の安心感もあり、
また、給付金もえることができる「すまい給付金」は
本当に買主さまのためにつくられた良い制度です。
これを活用できる賢い消費者は、少なからずいらっしゃいます。
このたび、７月４日に「神戸リノベーションの不動産探し.com」として
神戸市西区伊川谷有瀬に不動産仲介店舗をＯＰＥＮします。
おそらく、神戸では類のない
バイヤーズエージェント専門の仲介店舗かと思いますので、
是非いろんなご相談にきて、直接お話しさせていただければと思います
ホームインスペクションは誰がする？
◆ホームインスペクションは買主が要求してください。
中古住宅を購入するとき、
ホームインスペクションを実施したいという買主が増えているそうです。
そうです。ホームインスペクションは買主が要求していいんです。
中古住宅購入する際は、やはり不安がいっぱいです。
今後の改修のことも考えると本当にどういった建物であるのか、
もっともっと情報がほしいのが買主さんの気持ちです。
もちろん中古住宅を取り扱う仲介会社さんが、
「ホームインスペクションをやりたいって売主さんにいっても嫌がられますよ！」
という場合もありますが、
仲介会社さん自身が、手間がかかったり、知らない情報がでてきたら困るので嫌がる
場合でなければ、一度は丁寧に売主さんにも確認してくれます。
われわれの取扱では、売主さんも、売却したあとのトラブルを避けたいので、
「ちゃんと見てもらいたい」と大半がいわれます。
◆ホームインスペクションは購入時に必要な情報を提供してくれます。
ホームインスペクションとは、住宅診断のことで、
資格のある建築士が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、
住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき場所やその時期、
場合によっては改修の費用なども見きわめ、アドバイスを行うことです。
ひとくちに住宅診断といっても、その目的はさまざまです。
今後のメンテナンスのためや、耐震性の確認のために住宅診断してもらうこともあれば、
断熱性を上げるリフォームを行うにあたり住宅全体を見てもらうこともあるでしょう。
中古住宅購入時に適しているのは
「瑕疵保険」加入の是非をみる建物調査が良いでしょう。
これなら９０分程度で終わります。
◆どのぐらいの費用で、誰にお願いするの？
もちろん建築士に依頼しますので、費用が掛かります。
私どもが提供しているフェニーチェパックを利用してもらっても
やっぱり５万円程度は必要です。
大きな買い物の検討とはいえ、あまりどの物件でも調査していると費用がかさみます。
使い方としては、ほぼ購入を決めていて、
今後のリフォームの費用の算出のために建物診断を依頼するとか、
契約後に、一応確認のために利用するとかが現実的なところかもしれません。
売主さんが、少しでも高くうるために診断をしてもらっているケースもありますが、
その中身が重要です。
第３者の立場で建築士により、資格ある専門家が行われているものであれば
買主さんの負担なく情報が入手できるかもしれません。
全国的なある一定の基準にもとづいた建物調査を行うことで、
売主、買主双方の安心な取引につなげてほしいものです。
◆知らないと損する“すまい給付金”
◆家を買おう！さて、まずどうする？
家は、衣・食・住の一つで、生活にとってなくてはならないもの。
いろんな形はあろうとも、多くの方に、「家を買おうか？」というときが、訪れると思います。
そんなとき、まずみなさん、どうされますか？
何がいいのか、どんな家に住みたいのかいろいろ考えてみようとは思うでしょうが、
初めてだし、とりあえず、自分で考えてみてもよくわからないことが多いなぁ、て思いますよね。
では、どこかに行って、聞いてみようと思うのがふつうです。
では、初めて家を買うときどこへいったらいいんでしょうか？？？
◆「住まいの百貨店」はありませんので・・・
私が思うに、「住まいの百貨店」のようなものがあれば、
いろんな情報が一気に集められるのでいいのではと思います。
まず、一階では、土地の話、二階では、新築戸建の話、
三階では、新築マンションの話、四階では、中古戸建の話し、
五階では、中古マンションの話しといった具合でしょうか。
こういうところに行ければ手っ取り早いのですが、
現在、「住まいの百貨店」は聞いたことがありません。
それぞれの専門店に行かなければならないのが現実です。
新築マンションは、マンションのモデルルームにいきます。
土地を買って家を建てるのであれば、土地を探すため、
その地域の不動産屋にいかなければなりませんし、
ハウスメーカーの建物であれば、住宅展示場へいってみなければなりません。
◆専門店でなく、我々の住宅全般の話しをご参考にしていただければ。
私は、リノベカフェ神戸というできるだけ気軽に参加できる形態を通じて、
少しでも住宅購入全般について、わかってもらいたいなぁ、
という気持ちで説明させていだいています。
ＨＤＣ神戸で説明させていただいているのは、できるだけ、初めて家を買おうかな、
という人に対して、選択肢を提供し、なかなか、専門店では聞けない話ができればと思っています。
われわれは、そこでは、売る物件は何もありません。
買ってもらいたい新築マンションも、新築戸建も、土地も何もありません。
なかなか、住宅全般の話しが聞けない今の住宅購入事情だからこそ、
当社のセミナーに是非とも一度気軽にご相談にきていただければと思っています。
消費税アップでも損しない中古住宅の買い方
◆知らないと損する“すまい給付金”
平成２６年４月１日から消費税が８％になり、はや２か月がすぎました。
徐々に８％という消費税の数字も馴染んできており、
すっかり慣れてきているのではないでしょうか。
そうなるとより忘れてしまいがちなのが、消費税対策のために準備されている国の制度です。
これは、しっかりと利用したいものです。
消費税アップの対策としてできた制度としては、すまい給付金があります。
みなさん、ちゃんと申請されていますか？
特に中古住宅を購入する際は、お願いする不動産屋さんに詳しく聞かなければ、
購入物件が対象になっているのかどうかもわからない場合も多いですね。
◆中古住宅のすまい給付金があります。
先日、中古住宅を購入希望された方が、「この物件、すまい給付金をもらえますか」、と尋ねられ、
あわてた不動産会社さんから問い合わせをいただきました。
すまい給付金をとるには、その物件を取り扱う不動産会社さんに、
「既存住宅かし保険」に加入してもらうことが大きな条件となります。
加入してもらうことができれば、２年間の瑕疵担保期間について、第三者の保険がえられるので、
万が一、売主の業者さんが倒産しても、かしが発見された場合は、
国交省認定法人による保険で修復してもらうことができるので安心です。
もちろん、そのためには、建築士によるホームインスペクション（建物調査）が実施されますので、
何か確認したいことがありましたらプロにたずねることもできます。
◆「保険の安心」と「お得なお金」の両方をもらう。
すまい給付金は、年収が５１０万円以下の人がマイホームを購入する時に、
現金を給付する制度です。
一般的には「年収５１０万円以下」が一つの目安にはなりますが、扶養家族の人数などによっては、
年収が５１０万円以上の場合でもすまい給付金の対象となることがあります。
そして、その所得に応じて、１０万円～３０万円が給付されます。
消費税は、来年１０月には、８％→１０％に再度上がるかもしれません。
その際は、最大で５０万円を住宅取得者にお渡しできるようになる予定です。
今後、いますぐ住宅を買うということでなくても、まずは、
損しない、こういった中古住宅購入の仕組みを知っておいてください。
リフォームしたい！まずは誰に相談すればいいの？
【下請協力会社の皆様との研修・懇親旅行で出雲大社にいきました】
◆リフォーム、リノベーションの窓口は様々です。
リフォームやリノベーションをお願いするとき、
誰にお願いすればよいのか、それは悩むところです。
窓口は、様々ありますが、大きくは、
１）設計事務所 ２）建設会社 ３）大工（職人）に分けることができます。
これは、建設業法という法律でそれぞれの役割が決まっており、
プロであるわれわれは、１）設計会社 ２）元請会社 ３）下請会社 という呼び方をします。
リフォーム・リノベーションなどの工事を行う場合、窓口は、どこであれ、
この３つの力が一つとなって進めなければ良い工事ができません。
みなさんがお願いするリフォーム会社が、
いったい、この１～３番までのどの分野の会社なのかをしっかり見極めてください。
【葺き替えられた檜皮葺きです。】
◆工事会社の実態を把握してお願いする。
実は、設計・元請・下請（職人）の組み合わせは様々です。
どの立場のプロも、すべてをこなすのは無理でしょう。
たとえば、設計・施工両方します！という会社は一般的ですが、
その会社が施工に強みがあるのか、設計に強みがあるのか、
それにより同じ設計・施工でも大きくことなります。
職人が工事しますから安くできます！という広告もありますが、
その会社が塗装の職人なのか、家具の職人なのかでことなりますし、
大工とはいえ、建物の構造計算まですべてがわかるのかというと、そういうことはできません。
それぞれの会社が何に強みがあるのかを正確に理解して、
依頼したい工事、期待する内容に応じた会社を選択することが重要です。
【当初の出雲大社の基礎位置です。大きい！】
◆神戸リノベーションは元請を行う建設会社です。
たとえば、当社は、元請を行う建設会社です。
それは、工事を統括して、安全に、工期どおりに、
お客様の予算にあわせ、高い品質を維持するものを
より安く工事をおこなうことを考える会社です。
デザインは一部設計事務所と連携して行いますので、
さまざまなデザインの行える建築家の仕事が可能となります。
下請（職人）は、過去７０年を超える歴史の中から
品質に磨きのかかった安心できる職人グループを組織していますので、
よりよいものをより安く工事できるように日々研鑽につとめています。
リフォーム・リノベーションは一人ではできません。
多くの人の力を結集することが、よりよい仕事をするうえで大切です。
リフォーム・リノベーションは誰に頼めばいいのか、
ちょっとわかりにくい業界だからこそ、
皆様にも少し理解していただくことが満足いく住まい選びの一歩といえるでしょう。
詳しい、建設会社の見分け方や
見積依頼、住宅購入の相談など
ご質問等がありましたら御連絡ください。
『その中古住宅、かし保険かかりますか？』
◆中古住宅流通は今後の豊かな社会づくりへの課題となっています。
先日の５月２２日、兵庫県宅地建物取引業協会の本年度総会後の懇親会に、
兵庫既存住宅活性協議会の事務局として参加させていただきました。
兵庫県副知事、赤羽衆議院議員など先生方をはじめ多くの来賓の方がおられ、
宅建業界の社会的役割の大きさを感じておりました。
その中でも、多くのご祝辞で、
「中古住宅流通の活性化」「安心・安全な中古住宅の流通」というトピックスが語られていました。
それは、今後のよりよい社会づくりにおいて、この分野の進展が欠かせないという意識が、
国の政策をはじめ、地方の政策にもつながってきていることを明らかに感じさせていただく機会でした。
その中で当日、私は、多くの議員の皆様、地方公共団体の幹部の方々に
次の話のみをさせていただきました。
◆中古住宅購入時の合言葉、『かし保険かけられますか？』
『この物件、かし保険ってかかります？』この質問だけを
世の中の中古住宅購入希望者の方々に知っていただければ
業界が大きくかわるのではとお話させていただきました。
中古住宅購入時に、「この建物、耐震性は大丈夫ですか？」とか
「何か不具合がないですか？」とかいろいろ聞きたいことがいっぱいあると思います。
それに対して、答えてもらったところで、「大丈夫じゃないですか？」とか、
「いや～、責任はもてませんが、売主さんは今、問題なくお住まいされていますよ～」
という言葉だけがほとんどです。これでは、なんの解決にもなりません。
私が、皆さんにたずねてほしいのは、『かし保険がかかりますか？』
この一言だけで結構なんです。
◆この一言で、多くの情報が入ってきます。
この言葉を聞いた不動産屋さんは、もし、その内容を知らなければ、
「それは新築の話です。」っていわれるかもしれません。
そこで、皆様、めげずに、もう一言、「いえいえ、中古住宅に対するかし保険です。
ご存じないですか？」ここまで聞けば、いろいろ調べてくれます。
これにより、耐震性の情報、床下、天井裏の情報、建物の劣化度合い、
雨漏りの可能性の情報など、客観的な情報が手に入ります。
これは、皆様の中古住宅購入決断を左右する本当に大きな情報です。
これは、保険にかかるから買う、かからないから買わないというものではなく、
それをしっかりと知った上で、住宅購入を決断するということが大切なんです。
もちろん、物件価格を見定めることにも大きく役立ちます。
これにより、中古住宅購入の常識がかわることによって、
中古住宅流通活性化による、安全な社会づくりにつながると思っています。
工事費を一緒に借り入れ、月返済額を押さえる。
◆中古住宅を購入し、改修して住む人が増えています。
２０１４年５月１７日の日本経済新聞に、
中古住宅＋リフォームする人が増えているという記事がありました。
こういった流れに対して、金融機関が、中古住宅の購入資金だけでなく、
改修資金をあわせて融資するローンの取り扱いを増やしているそうです。
ここの記事に記載されている金融機関は、
三菱東京UFJ、三井住友、みずほ、りそな、三井住友信託と大手金融機関ですので、
兵庫や神戸の地域の金融機関の動きも気になるところです。
昨年に、兵庫県内の地銀、信用金庫を６行お呼びし、
同様の融資商品のお願いをした時、対応が難しいという回答をいただいたことがありましたが、
この１年の間で世の中の動きもかなり早く進んでいることを感じます。
◆「リフォーム一体型ローン」と呼びます。
これまでは改修資金を専用に融資する商品（リフォームローン）はありましたが、
無担保で貸すため、金利は高めで期間は１０～１５年程度となりました。
物件購入のための住宅ローンも合わせて組むという場合は、毎月の返済額はさらに大きくなります。
これを購入資金と改修資金をセットにして融資をしてもらうと、
金利も低く、期間も３５年と長くなるため、返済の負担が下がります。
これにより、大規模の改修に活用できるようになりますので、
中古物件を安く購入し、数千万円かけて改修したいといったケースでも対応が可能となるわけです。
単なる補修ではない、いわゆるリノベーション向きの融資商品といえますね。
◆改修見積を早く準備するなどが必要です。
リノベーション推進協議会の調べでは、２０１３年のリノベーションに該当する改築物件は、
３８７５戸あったそうで、前年度より２割増えているそうです。
やはり、資金のつくりやすさがあってこそ、そもそもの人気を後押しできるのではと思われます。
実際に進めるにあたっては、ポイントがいくつかあります。
その大きな一つが、改修費用の割り出しです。
物件購入時には、改修見積を銀行に出しておく必要がある関係上、
どういった工事をやるかは、早めに決めておかなければなりません。
中古住宅の購入は、売り手の都合で日程が決まっていくことも多いので、
それにあわせて中古リノベーションを行うには、
それなりの専門知識が必要であると思っていただいた方がよいと思います。
新築と中古、マンション購入どっちがお得？
◆投資家の目線で考えましょう。
たとえばマンション。新築と中古、どっちがお得か、よく比較されますね。
価格の大小、設備機器のグレード、共用部の充実性など、いろんな点が比較されますが、
今回は、投資家の目線で考えてみてください。
マンションとは、不動産の大きな買い物であり、資産でもあります。
その資産の価値が割高なのか、割安なのかというのが投資家の目線です。
それを資産価値といいます。
それを判断するものさしは主に二つです。
ひとつは、購入価格よりもどれだけ下がるのか、また、上がるのか、
価値の変動という観点です。
もう一つは、その資産を所有することによって、どのぐらいの利回りが得られるかという観点。
何％の利益を年間生み出すことができるのか。
この二つの目線が主な投資家の目線といえます。
◆新築は利回りが低く、また、価格が大きく下がる可能性も。
たとえば、神戸市内新築マンション３５００万円の３ＬＤＫの場合、
もし、それを貸したら、家賃はいくらかを考えてみてください。
１０％の利回りをえるためには、約２９万円で貸さなければなりません。
そんなマンション、なかなか聞いたことがないですよね。
神戸、明石では、せいぜい、家賃１２万円～１５万円が相場でしょうか。
つまり５％以下の表面利回りとなります。これでは、投資をする人はいません。
しかし、１０年たっても購入時と同じ価格で売れるマンションであれば話が別です。
希少価値の高いエリアで建築されたマンションや
駅そばにも関わらず住環境が優れているマンションなどはそれにあたるかもしれません。
しかし、相場は、売却されることで初めてわかってきます。
それを調査の上、推測して購入の決断をする必要があります。
お得な新築マンションの購入は少しリスクが高く、比較的難しいといえますね。
◆中古マンションでは、資産価値が下がりくい物件が多くあります。
一方、同じエリア、築１５年のマンションで２５００万円の３ＬＤＫの場合を考えてみましょう。
家賃は９万～１２万でしょうか。表面利回りは５％程度と新築とあまり変わりません。
つまり、利回りに関しては、新築も中古も変わらないように見えます。
しかし、１０年後の売却価格はどうでしょう。売却の事例も多く、
対象マンションが、資産価値が下がりにくいマンションなのかがある程度分かります。
これにより、投資家が手を出しやすくなります。
近年、不動産業者が買取再販を行っているのは
こういったリスクの低さも背景にあるのではないでしょうか。
住宅という資産を購入する皆様、
その資産価値自体を見極めることが失敗しない住宅選びの一歩といえるかもしれません。
神戸市西区、垂水区、明石市などでの物件相場の相談
バイヤーズエージェントによる物件価値の査定、
だまされない良い中古住宅の見分け方など
ご質問等がありましたら御連絡ください。
不動産屋のしつこい電話攻撃から逃れるには？
◆一般的な不動産会社では、基本的に逃れることはできません。
中古住宅を探すとき、良い物件を見つけたいばっかりに、
いろんな不動産屋さんにいきませんか？
また、いろんな不動産会社のサイトに登録しませんか？
その結果、多くの不動産屋さんに、名前や電話番号などの個人情報を提供します。
その後、登録した不動産会社から、しつこい電話がじゃんじゃんなるわけですね。
実はこの探し方には大きな間違いがあります。
みなさん、いろんな不動産会社にいっても、同じ情報をもらうことはありますよね。
不動産会社は、レインズというシステムをつかってます。
これは、ほぼすべての不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、
会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
そして、購入希望者にいかに早い者勝ちで新しい情報を提供するかを競っています。
これを知ったうえで不動産会社に連絡をとるのとそうでないのでは大きな違いがあります。
◆業界の特性が、しつこい電話攻撃がなくならないシステムを生んでいます。
不動産会社では、物件を探している人は、検討者という枠組みに入ります。
つまり、何かが決まるまでは、ずっと探している人となっているわけで、
決して顧客リストからなくなりません。
その見込み顧客には、後追い営業をおこなって、
とにかく契約を決めてもらうために追いかけるように会社や上司からの教育をうけます。
これは、不動産業界という厳しい競争の中で、
歩合で生きていかなければならない営業マンにとっては当然のことです。
そして、契約を決めてもらえれば、物件価格の３％＋６万円という固定の報酬がはいるため、
顧客の満足を追求するのではなく、価格競争の働かない業界のなかで、
契約のみを追求する方向に働きがちです。
業界のシステム自体がそのようになっているので、どうしようもありません。
◆不動産会社は何を大切にしている会社かで選んでください。
近年、不動産物件は、ほぼインターネットで探しだすことができます。
その中には多くのおとり広告を含め、魅力ある広告がありますし、
もちろんチラシにもあります。
こういった広告の目的は、最初に述べたように、見込み客を集めるためです。
そして、電話をすると「その物件は売れました。他に良い物件がありますから、来社しませんか？」
と誘われることも多々あります。
そうして、電話攻撃あふれる物件探しに落ち込んでいきます。
われわれがおすすめしているのは、
１社、信頼ある不動産会社にお任せされたらいかがかということです。
物件に紐づけされる不動産会社から信頼して買うのではなく、
あなたのためのプロのエージェント（それをバイヤーズエージェントと呼びます。）と
物件探しの相談をし、一緒に理想の物件を探すのです。
これにより、不動産会社に騙されたり、納得できない物件の契約をせかされたり、
おとり広告におどらされて無駄な時間を費やしたりすることもありませんし、
電話攻撃から逃れることもできます。
バイヤーズエージェントによる物件購入の相談、
だまされない良い中古住宅の見分け方など
ご質問等がありましたら御連絡ください。
築２０年を超える古い住宅ですが、どうすればローン控除がつきますか？
◆古い住宅は昔の耐震基準で建てられています。
古い住宅を買うにあたり、最も大きな不安の一つは、建物の耐震性です。
現状の劣化度合いはもちろん、
そもそも「ちゃんと建てられているのか？」という疑問はなかなかぬぐえないものです。
現在の新築住宅の耐震基準は、２０００年に決められたもので、それは１４年前です。
もっとも大きな変更は、１９８１年にありました。それは、３３年前になります。
築年数が１４年より古いものは少し注意、
また、築年数が３３年より古いものはより大きな注意が必要です。
住宅ローン控除は、木造一戸建の場合、築年数２０年という制限を設けられています。
これより古い住宅は、建物の耐震性さえ、
建築士により確認できれば、住宅ローン控除が利用できます。
◆耐震基準を満たない建物でもあきらめる必要はありません。
まずは、築２０年から築３３年までの間にある建物の話をします。
この建物は、１９８１年の耐震性の基準を保っていますが、
現在の２０００年の基準は満たしていません。
耐震診断をした場合、耐震基準を満たない可能性があります。
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が出しているデータによると、
おおむね７０％程度は耐震基準を満たしていますが、そうでない場合もあります。
築３３年より古い建物については、より古い１９８１年以前の基準で建てられていますので、
多くの建物が耐震基準を満たしていません。
老朽化を加味すると９０％以上は耐震性を満たしていないという結果となります。
住まいを売ろうとする売主は、
自分で、耐震補強をして売るケースはまずありません。
買主が耐震補強をして、現在の耐震性を満たした住宅として入居することで、
はじめて耐震性について安心をえた中古住宅購入が可能です。
◆購入後リフォームと同時に耐震補強工事を実施し、ローン控除の対象に。
平成２６年より、中古住宅購入後の買主により耐震補強工事を実施した場合でも、
その購入物件について、ローン控除の対象となることにルール変更がありました。
これは、不動産会社さんを含めてまだあまり知られていませんが、
実際は、中古住宅購入者にとって画期的なルール変更となっています。
中古住宅において、耐震性の安心感を得ることはもちろん、
そのうえ、いままで対象とならなかった築年数が古い、
耐震基準の満たない古い物件でもローン控除の対象となります。
こういった物件は、基本的に現在建物の価値評価が低く、
いわゆるお得な価格で売り出されている可能性があります。
その耐震補強工事が、もし助成金の対象となるようであれば、よりメリットがあります。
兵庫県、神戸市などでは、１００万円を超える助成金をもらえる可能性もありますので、
皆様のパートナーである不動産会社さんに一度ご相談してみてください。
その他、兵庫県内の助成金、補助金の相談
耐震リフォームの相談、耐震診断の相談など
ご質問等がありましたら御連絡ください。
