わたしの家、ちゃんと売ってくれているの？

お家を売却されていても、なかなか売れないとお悩みの方がいらっしゃいます。
これには、査定価格や売却方法など、さまざまな理由がありますが、
ご依頼の業者への信頼がなくなってしまうと、その後の取引もなかなかうまくいきません。
一度売却依頼をすると、３か月間はその業者から離れられないため、
仲介会社選びは慎重にする必要があります。

一般に住宅を売却する際は、専任媒介契約による売却を行います。
売却方法には、専任媒介による売却と、一般媒介による売却があります。
一般媒介での売却は、業者は、一生懸命販売努力をしても、
他の不動産会社に契約をもっていかれる恐れがあるため、力がはいりません。
一般媒介のメリットは、数多くの会社に依頼できることです。
ただ、必ず売却が見込める人気のエリアや人気のマンションでは、
そういった条件において業者は我先にと売却活動を行いますが、
われわれの住む神戸市、明石市においては、そういったケースはまれで、
広告費を使って責任をもってしっかりと売却してもらえる、
専任媒介契約による売却が一番おすすめです。
しかし、それは、しっかりとした仲介会社を選ぶことが前提です。
しっかりとした仲介会社、全国ネットの大手仲介会社をイメージされるかもしれませんが、
そうとは限りません。

↑この資料にどのような物件で、どのように売却できるかが記載されています。

業者は、自社で売るため、物件情報を囲いたがる。

大手仲介会社など多くの宅建業者は、広く情報を提供しようというよりも、
自社のチラシやホームページなどを使い、自社のルートのみで売りたがります。
これは、売り手、買い手の両方から手数料をもらうためです。
どちらかというと、少しでも早く成約できるよう、相場より少し安めの金額で
売主と売却価格を取り決めたいと思っています。
そして、それを自社でのルートのみを使って販売したいと考えるため、
できれば、他の不動産会社に情報を提供する前に売却してしまいたいと思っています。
また、大手のように毎週チラシを折り込みしている会社は、その費用をねん出するため、
他の不動産会社から問合せがあっても「商談中」といって断るケースもあります。
いわゆる業者による物件の囲い込みというものです。
そうすると、大手のサイトやチラシのみその物件が広告されるので、
買い手は、そういった大手不動産会社からしか情報を入手することができず、
その物件の購入を希望し、取引を行います。
ここで機会を失っているのは売主様です。
売主様は、スムーズに売れてうれしいと思っているかもしれませんが、
相場より安く販売させられることもおおいといえます。
多くのもう少し買ってくれるかもしれなかった買い手へ
情報がいきわたらずに売却されるのです。
そして、大手仲介会社は、一つの取引で、売り手と買い手の両方から
６％の手数料収入を得て、仲介を行います。
売主様というよりも、不動産会社のメリットといえますね。
すべてがすべてそういうわけではありませんが、
そうならないように注意する必要があります。
どうしても、そういう懸念がある仲介会社にお願いするときは、

・レインズに掲載した証明書
・問い合わせがあった宅建業者と内容の詳細
・他社によるチラシやホームページ広告の掲載OK提示の確約
などを交渉した上で、信頼ある業者に売却依頼されることをお奨めします。

家を売るのに建物の査定を正確に行わない。

古い家を売却する際に、宅建業者が見る点は２つのみ。
使えるか、使えないか、です。
使えないものを売るのは非常に難しい。
できれば使える、綺麗な物件を扱いたいと思っています。
もちろん、中古住宅とはいえ、買い手さんから見ると、れっきとした商品です。
商品は綺麗ほうがいいに決まっています。
リフォームして売った方がいいですよ！とか、
使えないので古家として建物価値はゼロとなりますね！とか
いわれるのは、そのためです。
不動産業者が売りにくいということですね。

しかし、本当に必要なのは、その家がどういう状態であるかという
ことをしっかりと価格に反映させることです。
１００万円修繕すれば綺麗になる物件と、５００万円修繕しなければならない物件を、
両方、古家なんで建物価値はゼロですよっていわれても、
なかなか納得しがたいとおもいませんか。
つまり、建物の査定根拠が薄い場合があるのではないか、ということです。
しっかりと建物の調査をすることによって、
多くの情報を買主に伝えることができ、安心感が生まれます。
建物の詳細が分からないということは、買い手は、
ブラックボックスを買うようなもので、それでは、誰も購入したがりません。
こういったことを査定時にちゃんと説明してくれるかは、
売却を依頼する業者選びのさいに大きなポイントです。

売るためには、あなたの大切なお家のことを正確に知ってしっかりとPRすること、
こんな商売の基本的なことが抜けていることが多々見受けられます。

神戸リノベーションでは、上記のような不安がない形で、
しっかりと買主様のことを考え、丁寧に査定し、
多くの販売経路を活用した売却活動をおこないます。

こういった不動産業界の事情も是非知っていただき、
後悔しない自宅売却をすすめてください。

中古住宅は建物が勝負です。あとは売却価格。

先日、明石市上ノ丸で中古住宅を売りに出させていただきました。
それは駐車場がない古家で、所有者様もこのまま売れるのかどうか、
という心配をされていました。
われわれは、ある方法を使ってきっちりとした売却をおこないました。
中古住宅で見た目が古くて、きたなければ、買われる方はどうおもうでしょうか。
まず、ほしくないと思います。
たとえ、想像で、リフォームすればきれいになると思っても、
具体的に、その建物についての情報が何もなければ、
その感情を取り去ることはできません。
たとえ、安くても、古いものは敬遠されるのです。
その場合、土地の値段が基本となります。
それは、中古住宅を解体して更地にした場合の価格から算定します。
その価格から逆算して、今の売却価格を決めていきます。
そうすると、よく言われるように、
築２０年を超えると建物価値はゼロ円ということになりがちです。
そうならない方法がわれわれのある方法です。

□空き家の相談はこちらから。

建物の価値は本当にゼロですか？

みなさんが今住んでいる家が、建物価値ゼロ円ですといわれても、
まったく信じられませんよね。
だって、今使っているということは、何らかの価値があるからでしょう。
それが、解体費用分がマイナスですっていわれると驚くしかないのが現状です。
実は、今、それをしっかりと価値をつけていこうという試みが国策として行われています。
それが建物調査です。
われわれは、今の建物にどういった不具合があるのか、
どういう構造の状態なのか、しろありがいるのか、などを、
しっかりと買い主の方に情報の提供をおこなった売却をすすめます。
もちろん、その前に住宅の健康診断といわれる建物調査をおこないます。
また、住宅ローン控除のための耐震基準適合証明書が必要かどうかも含めて、
買い主様にメリットのある情報をしっかりとお伝えします。
これは、知らないことによる不安をとりのぞき、
情報によって、建物の価値を変えていき、安心感を引き出す方法です。

あとで言われる値引き要因を消しておきましょう。

もし、売却中、買いたい方が、こられるとします。
その方が、建物調査をしたいといわれました。
行ってもらった結果、雨漏りの可能性を指摘された場合、
その修繕費は、値引き要因となってしまいます。
こないだの北区の空き家を売却された事例では、われわれが調査を行い、
３０万円の雨漏り修繕費用を値引き要請させていただき、
売主さんにご対応いただきました。
こういったことは、お持ちの売主さんが、その建物の状態をわからないことに起因します。
自分の建物の価値をゼロにしないように、まずは、価値を知ってその上で売却することが、
価格交渉時のお互いの早期の納得につながります。
宅建業者は、依頼のあった売り主のため、また、依頼のあった買い主のため、
しっかりとしたエージェントになるべきです。
そのためにも、建物の売買については、建物の情報を把握しておこなうことが、
今後一層求められます。
そういった売却方法が築２０年の古家の住宅には必要ではないかと思いますので、
こういったこともご参考ください。

今のお家、使われていないお家の活用相談、
売却査定、賃貸査定など、建物調査を
含めた査定まで、相談にのりますので、
お気軽にご連絡ください。

□空き家の相談はこちらから。