さて、本日はリフォーム物件事例のご紹介です。
賃貸へ出すために、クロス＆フローリングを新調いたしました
■キッチン
…BEFORE
…AFTER
クロスとフローリングを新しくすると、まるで新築のような雰囲気になりますね。
落ち着いた色合いにまとまりました。
■リビング～和室
…BEFORE
…AFTER
畳の青が清涼感のある印象を与えてくれます。
新品の畳の良い香りが漂ってきそうですね。
■リビング
…BEFORE
…AFTER
こちらもクロスとフローリングを一新。
すっきりとした印象になりました。
９月も中旬、暑さ晴れもすっかり吹き飛び、めっきり寒い季節になってきました。
さて、過日現地調査に行ってきました、とある物件。
今週から工事に入っておりますが、解体が終わりました。
とても風通しが良くなりました。間仕切りがなくなると広く感じますね。
まだまだ工事は始まったばかり。
これからどんな風に仕上がるか、乞うご期待！
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神戸リノベーションは、あなたの夢のカタチを応援します！！
・水廻りリフォーム
・戸建てまるごとリフォーム
・デザインリフォーム
などなど、なんでもお任せください。
リフォームのご相談は、神戸リノベーションまで！
さて本日は、過日リフォーム完了いたしました物件のご紹介をいたします。
水廻り、和室のリフォームでグっとオシャレな空間に変貌しました。
■キッチン
…BEFORE
…AFTER
真っ白でピカピカのキッチンが眩いですね。
広くて、使い勝手がよさそうです。
■トイレ
…BEFORE
…AFTER
床の濃い色が白い壁に映えて、メリハリのある空間に。
手洗い場もコンパクトになり、広く見えますね。
■和室
…BEFORE
…AFTER
畳を変えると印象がガラッと変わりました。
和室は、便利な床下収納も備えています。
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リフォームのご相談は、神戸リノベーションまで！
今月施工完了いたしました。
神戸市西区大津和にございます、美容室ＬＵＡＮＡ。
９月１日（火） オープンいたします。
このレインボーで、カラフルな壁紙はこだわりにこだわり抜いて選ばれたものです。
おおきな金縁の鏡鏡が華やかな雰囲気にしてくれます。
まるで絵画のように、特別な雰囲気の姿を切り取って映してくれそうですね。
奥のシャンプー台は、明るくオープンなスペースです。
よりあなたの魅力を引き出してくれる美容室、ぜひぜひお立ち寄りください。
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８月２２日（金）、神戸市勤労会館の４階で、
兵庫既存住宅活性協議会（以下、当協議会）からご依頼いただき、
兵庫県不動産鑑定士協会の８月定例研修会にて講師をさせていただきました。
そこで、１時間ほどフェニーチェパックという、
中古住宅の買う時、売る時に、安心・安全のため、
住宅診断（建物調査）を行えるツールの説明をしました。
当協議会の活動においては、構成団体である鑑定士協会様の協力を多大にいただいており、
この度、今行っている取組を、会員の皆様にご説明させていただいた次第です。
兵庫県内１６０名を超える不動産鑑定士さんの団体ですので、
説明にはちょっと緊張しましたが、中古住宅における安心・安全な取り組みを進めるにあたり、
不動産鑑定士さんの今後の大きな役割について少しでも感じていただければと思い説明させていただきました。
話しさせていただきました内容は、
１) 国の政策として、中古住宅＋リフォームを伸ばすことを期待していること
２） そのためには、まずは、インスペクション（建物調査）を含め、
かし保険などの知識をもった宅建業者様との連携が必要になること。
３） 調査した中古住宅をどうやってそれを反映した金額として評価していくかについて、
今後、不動産鑑定士様の役割が大きく期待されていること。
といったところです。
まだまだ、中古住宅の価格を評価するにあたり、
実施したリフォームや、現状の詳細な劣化状況などを金額に反映できない現状があります。
せっかく、良質な中古住宅として、メンテナンス費用をかけて適切に維持していても、
それを価格として評価してもらえなければ、
なかなか、お金をかけてメンテナンスする気になりませんもんね。
まずは、消費者にメリットのあるフェニーチェパックからスタート
今後、住宅ローンを組む際などに、
金融機関が中古住宅を担保評価する際にもとめられる書類として、
不動産鑑定士さんの評価が必要になってくるかもしれません。
平成２６年度は、国交省も、金融庁と一緒になって少しでも
こういう世の中に変えていけるように取り組まれるようですが、
少し時間がかかるかな・・・という印象です。
まずは、かし保険に適合する建物と、そうでない建物を仕分けすることなど、
建物調査を世の中に一般化していくことが、最初の一手ですよね。
そのためのフェニーチェパック、是非、不動産鑑定士協会の皆様、
このフェニーチェパックの啓蒙にご協力のほど宜しくお願いします。
貴重なお時間をいただきありがとうございました。
本日、こうべリノベーション２階テナントオープンいたしました。
天然壁材のしっくいを使った壁、ステンドをちりばめた内装、猫足バスタブのお風呂など…、みどころたくさんです。
ご都合つくときに、ぜひお立ち寄りください。
１月１７日に阪神大震災から20年が経ち、テレビ各社では震災特集の報道番組が多数放送されていました。
ご覧になられた方は多いと思いますが、さて…あなたの住まれている家は、安全ですか？
こう聞かれて「大丈夫です！」と、自信を持って答えられる方が何人いらっしゃるでしょうか。
家の耐震性について、一般の方だけではなく、工務店や建設会社に関わる人でも、理解されている方はそう多くないのが現状です。
下記に当てはまる住宅にお住まいの方は、一度専門家に診ていただくことをオススメします。
★こんな建物には注意が必要です。
【1981年以前に建てられた建物】
1981年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が強化されました。
1995年の阪神淡路大震災で、1981年以降建てられた建物の被害は少なかったことが報告されています。
【軟弱な地盤に建っている建物】
軟弱な地盤は日本中にあります。特に都市部に多く、注意が必要です。
軟弱地盤は揺れが大きくなるので、壁量も50％増しにするよう、建築基準法で定められています。
【オーバーハングした建物】
1階より2階部分が飛び出ている建物や、2階部分を1階の柱だけで支えるピロティー状の建物のことです。
不安定な家になりがちですが、実際多く建てられています。
【1階に壁が少ない建物】
1階が店舗や車庫、大きな窓などの建物です。
壁がないと耐震性の乏しい建物になってしまい、1階部分だけが倒壊という危険性があります。
【下屋の大きい建物】
建物は1階と2階の外壁線がそろっていたほうが、構造上安定します。
一見、2階が小さく1階が大きい建物は安定感がありそうですが、2階の外壁の下に壁がない場合は問題があり、建物に負担がかかります。
【老朽化した建物】
ここでいう老朽化した建物とは、築年数が古いということではありません。
土台や柱などが腐ったり、シロアリ被害にあっていたり、雨もりがしていたりと、強度に不安のある建物のことです。
木造住宅は、きちんとした構造補強を行えば、耐震性は増し、家の寿命も長くなります。
あなたと家族、大切な財産を守るためにも、住まいの耐震リフォームをオススメします。
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■平成２７年１月２４日（土） ※終了しました
震災２０周年記念セミナー【地震に強い住宅購入セミナー～安全な中古住宅の選び方～】をＪＲ神戸駅南口 ＨＤＣ神戸３階にて開催いたします。
中古住宅購入をご検討の方には、失敗しない為にも是非多くの方々には知ってほしい事実があります。
［日 時］ 平成２７年１月１７日（土）、２４日（土）
［時 間］ １３時受付/１３時３０分 スタート ※セミナー終了１５時
［場 所］ ＪＲ神戸駅南口 ＨＤＣ神戸３階 ｺﾝﾌｫｰﾄｶﾞｰﾃﾞﾝ
［定 員］ ２０名（予約優先）
※セミナー終了後、希望の方には個別相談会を開催いたします。
詳しくは、こうべ リノベーション
TEL ０７８－９７６－１５８０ までご連絡ください。
今日で阪神淡路大震災から２０年がたちます。
私は、２０歳の時に震災を経験しました。
人生の半分が震災前、半分が震災後となっております。
朝、５時４６分、多くの人が、神戸市役所南側の
東遊園地で行われる追悼のつどいに集まっておられました。
建物の建設にたずさわるものとして毎年参加しますが、
今年は例年とは比較にならない人数がお集まりになられていました。
毎年参加するから思うのかもしれませんが、
これだけ多くの悲しみを作り出した震災への想いと、
われわれが直面する耐震補強への一般の方の想いに
特に今年はギャップを感じます。
先日の神戸新聞の記事にもありましたが、
あるアンケートによると、阪神淡路大震災で、
亡くなった方がお住まいになられていた建物の、
約９８％は、昭和５６年以前の旧耐震の建物に
お住まいになられていたといわれています。
旧耐震とは、建築基準法が改正された
昭和５６年以前の耐震性の基準でたてられた建物です。
そして、倒壊した多くの建物は、戦前や、昭和２０年～30年代に
建築された建物でした。
しかも、２０００年には、より厳しい基準に、
建築基準法が改正され、それを今、新耐震と呼んでいます。
誤解を恐れずにいうなれば、
新耐震の建物であれば、震度６強の地震で、
また、阪神淡路大震災のレベルの地震でも
これだけ大きな被害にあうことはほとんどありません。
２０年前の地震がそういう結果を残しています。
そうです。これだけの震災に対する悲しみをもつわれわれは、
住宅は必ず、新耐震にすべきなんです。
しかし、中古住宅を購入されたお客様とお話する中で、
耐震性と、部屋のデザインやキッチンのグレードを同様に
予算上で比較されることがあります。
「２Fの改修の予算がでないのであれば、耐震補強は
やめておこうか？」
といった議論です。
ちょっとまってください。これには議論の余地はありません。
まずは、耐震補強です。
だって、新耐震であれば、基本的には地震に負けないのですから・・・
「１００年に一回の地震のために、補強をわざわざしなくても・・・」
という考えはナンセンスです。
新耐震でない、住宅がたまたま世の中に残ってしまっていて、
それをどうしようか、社会問題となっているのです。
中古住宅はそもそも、新耐震にして売買すべきものです。
ちょっと、今の考えからすると極端に聞こえるかもしれませんが、
本日の、震災のつどいに集まる多くの皆様の悲しみにくれる
お顔を拝見すると、極端にはおもいません。
これからの２０年、このギャップを埋めていくことが、
われわれの業界に課せられた使命ではないかと思います。
本日と来週土曜日、
HDC神戸で地震と耐震についての無料セミナーを開催しますので
よろしければ是非みなさまとお会いできれば幸いです。
古い建物のご相談で、空き家の処分に困られている方が多くいらっしゃいますね。
「親の空き家をもっているが、相続までまっていても、
お金がかかるばっかりでどうしようもないし、管理するのも大変、
ただ、古すぎて売れそうもないし・・・」
というものですね。
じゃぁ、ほっておこうということになるのが一般的ですが、
いずれその問題は再燃します。
やっぱり、うまく解決したいですよね。
空き家になっている多くの原因は、
古い住宅を建てたままにしている方が、
固定資産税が安く済むからということもあります。
神戸市での住宅150㎡の土地で、1500万円の評価額の場合、
住宅用地であれば、35000円ぐらいですが、更地になれば、
210,000円ぐらいに跳ね上がります。
これは、あまりに負担がことなりますので、やはり、手がつけられません。
しかし、今後もずっと、そのままというわけにはいかなくなるようです。
じつは、平成２６年秋の臨時国会において空き家対策推進特別措置法が成立いたしました。
この法律により全国の自治体が放置空き家の所有者に対して積極的に関与できるようになります。
空き家といっても、なかなか簡単に分類できるものではないのですが、この法案では、
空き家は、「空家等」と「特定空家等」の二つに分類されます。
「特定空家等」とは、
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空家等をいいます。
そして、特定空家等に対しては、建物の除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の指導・助言、勧告、
そして、命令を出すことが可能となります。
つまり、汚くしている方は、更地にしてね、ってことですね。
そうすると、土地に対する住宅用地の緩和がへります。
固定資産税は課税標準額が６倍に跳ね上がりますね。
こうなると、住宅として活用するか、
解体して利用するか、何かに貸すか、しかないわけですね。
もちろん、解体するにもお金がかかるし、
住宅として活用するためにも、リフォームやなんやらでお金がかかります。
建替えしようものならもっとですよね。
さぁ、どうしようということで、相談窓口を探したくなるものです。
こういった相談窓口は、各市町村におかれています。
そして、今後もっと充実していくように思われます。
もちろん、空き家バンクなどが整備されていたり、、
移住者支援をされるなど積極的な市町村もありますが、
老朽化の酷い建物だけ相談にのる市町村もあります。
兵庫既存住宅活性協議会という団体では、
兵庫県内の空き家相談窓口の設置のために、
平成２６年１１月２５日より、相談員をトライアルで待機させて無料相談をうけつけています。
建物を解体すべきか、住宅として利用できるのか、その後、
どのぐらいで貸せるのか？売れるのか？
建築士・解体会社・宅建業者からの適切な意見をきくため、
ある限定された戸数については、無料で建物の調査をおこなって、
適切な相談につなげようとしています。
たとえば、耐震改修工事をして、再度住宅としての再活用するにあたり、
耐震改修工事の補助金の活用提案をしたり、その後の賃貸活用や、
また、それによる固定資産税の減額措置の情報提供もします。
新築や長期優良住宅に建て替えた場合でも、
固定資産税の減額措置もありますね。
もちろん、金額にこだわらず処分されるのであれば、
ただ、早く売却することをお奨めします。
しかし、せっかくの住まいという資産を、
できれば、未来のために上手にいかしたいですよね。
今後も、空き家対策関連には、さまざまな助成金や、
地域の制度などが拡充されるでしょうから、注目しておきましょう。
１１月２２日、長野県で震度６弱の地震がありました。
家屋被害は１００件超、負傷者は４０人に上っています。
すでに１週間が経過しましたが、まだまだ２００人を超える方が
避難生活を余儀なくされているそうです。
全壊は、震度５強の白馬村エリアを中心に、３１棟におよびます。
地域の強い共助の仕組みによって、そのなかでも亡くなった方が
ゼロということでしたが、被害は甚大です。
震度５強と判定されたエリアでも、全壊の被害が大きいということは、
いろんな原因があります。今回の地震において、現地での被害状況から
いわれていることは以下のようです。
「表層地盤や地形に起因して、局所的には「震度５強」より強い揺れが生じたのではないか。」
「山際の基盤が不整形地盤であるため、振動が強くなった可能性がある。」
「開口部が多く、壁が少ない建物が多い。」
「1階がつぶれている。梁の継ぎ手で柱を継いだようだ。」
「新しい住宅は被害が少ない模様。ブロック塀は転倒している」
「地盤ごと下がり、屋根が反り返っている。土が流れてしまったのか、基礎部分の根入れがなく、
土圧が掛かっていない。柱脚に蟻害が見られる。接合部は、クギとかすがい。 」
「土台アンカーはあるけれでも、柱脚金物がない。建物が偏心した模様。」
「被害が大きい地区は、白馬村ハザードマップで
木造建物危険度マップの「危険度が高い」ほうに分類されている。」
建物の偏心、壁が少ないく開口部が多い、柱脚に蟻害、柱脚金物不足、
こういったものの中には、２０００年の建築基準法の改定以降、
改善されているものもおおくありますが、
築２０年をこえてくる古い建物は、改善されていない部分がほとんどです。
もちろん、地盤の問題もありますが、
震度６弱とはどういった強さでしょうか？
気象庁が、震度と揺れ等の状況を定めており、これが基準で揺れの状況が報告されます。
震度６弱とは、
「壁のタイルや窓ガラスが破損、落下することがある」
「耐震性の低い木造住宅は、瓦が落下したり、建物が傾いたりすることがある。倒れるものもある」
と表現されます。
そうですね。今回の地震において、古い耐震性の低い住宅のなかから、
全壊の被害を多く受けているようにもみうけられます。
震度６強とは、
「耐震性の低い木造建物は、傾くものや、倒れるものが多くなる」
「大きな地割れが生じたり、大規模な地滑りや山体の崩壊が発生することがある。」
この文言だけをみていると、今回の地震は、
震度６弱と震度６強の間ぐらいであったのではないかとも
思われるような被害がでていますね。
今回の地震の原因は、活断層の「神城断層」の一部が動いて発生した可能性が高い
とする分析結果が発表されています。
阪神淡路大震災から２０年がたとうとしているわれわれの町、神戸のものなら
だれもが、あのとき「活断層」という言葉を骨身に感じたのではないでしょうか。
活断層の動きで、震度６弱という地震は頻繁に発生しています。
みなさま記憶されていますでしょうか、昨年４月に淡路島で発生した地震は、
震度６弱です。
震度７とは、阪神淡路大震災後に想定してつくられたものです。
その後、震度７とされたのは、新潟県中越地震と、東日本大震災での地震の
２回しかありません。
築年数の古いものも、耐震診断して補強工事をすれば、
震度６強の地震で、瞬時に倒壊しない住宅にかわります。
「地震がきたらあきらめるしかないな～」ではなく、
実は、ほとんどの地震からは、当然のごとく、建物が倒壊しないで
人命を救えるように世の中はなっています。
震度７以上の、現在、技術的に想定していない地震からは
新築住宅でも想定が難しく、中古住宅だから不安で、
新築住宅だから安心であるという認識からは大きくはずれてきます。
それこそ、地盤であるとか、地域であるとか、いろんな要因も
しっかりと確認する必要があるのです。
耐震補強工事をしていない古い住宅にお住まいの方、
また、古い中古住宅を購入されようとしている方、
すべての地震を恐れるのではなく、
「どの程度の揺れに耐えれる建物」であるのかという、
技術的な判断をすることを忘れずに今の状況をご確認してくださいね。
それこそが、地震国日本での地震との共存ではないでしょうか。
