神戸市垂水区：増築と改修にて対応を検討します

今回のご夫婦のご相談は、築４０年を超える古家にご両親がお住まいで、
今後、介護を含めて、両親と同居を考えているが、
一緒に住めるようにするにはどうしたらいいのか、というものでした。
まずは、そのお家を売って、新しいマンションでも購入したらという考え方があります。
しかし、８０歳を超えるご両親は、古い家に住んでいるものの、
もうその土地が慣れておられ、別の場所に引越しするなんて発想はまったくありません。
別の地で生活するなんてことはいまさらできないということです。
では、建て替え？　そうはいっても、解体・建築中の精神的負担や
一時的な引っ越し生活の不便さを考えればそれが得策かも疑問です。
良い新築に立替えたとしても、自分の子どもが将来住むかどうかもわからないので、
６０歳に近づいた今、新築のローンを組むというのもどうかと思います。
では、今の建物は改修して、その他増築で同居用スペースを対応してはどうかと、なるわけですね。

不動産とリフォームは切ってもきれない関係

売却する方が得か、リフォームする方が得か。
建替えする方が得か、保有して賃貸する方が得か。
こういった考え方を皆様が頭で考えて、
売却するなら、不動産屋さん、
リフォームするならリフォーム屋さん、
建て替えするならハウスメーカーといろんな意見を聞きながら
自分で検討しなければなりません。
これはなかなか複雑な計算です。
不動産とリフォームは同じように検討するため、切ってもきれない関係です。
当社では、ＨＤＣ神戸の３Ｆコンフォートガーデンにて、
不動産＆リフォーム相談会を開催しています。
なぜ、不動産＆リフォームなのか？
それは、このとおり、ご相談の皆様は、どっちに決まっておらず、
ほとんど、それが混ざった相談ばかりかと思います。
そういったご相談にお答えできればと思っているからです。

建築・設計・不動産の観点からお答えします

われわれは地域の総合建設会社として、
皆様の建築・不動産の資産づくりのお手伝いをしています。
われわれは、ご相談に来られた方に、
リフォームのための新しいキッチンを売るわけでもなく、
新築マンションを売るわけでもなく、
不動産の売却をすすめるわけでもありません。
皆様の立場にたって、何が皆様の今後の人生設計のうえで一番ベターな選択なのか、
その選択をするお手伝いができればとおもって相談会を行っています。
だから、不動産＆リフォーム相談会としています。
自分としては、珍しい相談会で、地元の総合建設業者ならではものかなと思っているので、
住まいに関することで、ちょっと、どうしたらよいのか悩んでいる皆様、
是非、一度お立ち寄りください。

４０名を超える不動産鑑定士さんにフェニーチェパックを説明

８月２２日（金）、神戸市勤労会館の４階で、
兵庫既存住宅活性協議会（以下、当協議会）からご依頼いただき、
兵庫県不動産鑑定士協会の８月定例研修会にて講師をさせていただきました。
そこで、１時間ほどフェニーチェパックという、
中古住宅の買う時、売る時に、安心・安全のため、
住宅診断（建物調査）を行えるツールの説明をしました。
当協議会の活動においては、構成団体である鑑定士協会様の協力を多大にいただいており、
この度、今行っている取組を、会員の皆様にご説明させていただいた次第です。
兵庫県内１６０名を超える不動産鑑定士さんの団体ですので、
説明にはちょっと緊張しましたが、中古住宅における安心・安全な取り組みを進めるにあたり、
不動産鑑定士さんの今後の大きな役割について少しでも感じていただければと思い説明させていただきました。

中古住宅の建物評価には、鑑定士さんの役割が期待されています

話しさせていただきました内容は、
１) 国の政策として、中古住宅＋リフォームを伸ばすことを期待していること
２） そのためには、まずは、インスペクション（建物調査）を含め、
かし保険などの知識をもった宅建業者様との連携が必要になること。
３） 調査した中古住宅をどうやってそれを反映した金額として評価していくかについて、
今後、不動産鑑定士様の役割が大きく期待されていること。
といったところです。
まだまだ、中古住宅の価格を評価するにあたり、
実施したリフォームや、現状の詳細な劣化状況などを金額に反映できない現状があります。
せっかく、良質な中古住宅として、メンテナンス費用をかけて適切に維持していても、
それを価格として評価してもらえなければ、
なかなか、お金をかけてメンテナンスする気になりませんもんね。

まずは、消費者にメリットのあるフェニーチェパックからスタート

まずは、消費者にメリットのあるフェニーチェパックからスタート
今後、住宅ローンを組む際などに、
金融機関が中古住宅を担保評価する際にもとめられる書類として、
不動産鑑定士さんの評価が必要になってくるかもしれません。
平成２６年度は、国交省も、金融庁と一緒になって少しでも
こういう世の中に変えていけるように取り組まれるようですが、
少し時間がかかるかな・・・という印象です。
まずは、かし保険に適合する建物と、そうでない建物を仕分けすることなど、
建物調査を世の中に一般化していくことが、最初の一手ですよね。
そのためのフェニーチェパック、是非、不動産鑑定士協会の皆様、
このフェニーチェパックの啓蒙にご協力のほど宜しくお願いします。
貴重なお時間をいただきありがとうございました。

◆神戸市北区広陵町：おやじの家をどうやってもらえばいい？
ご両親が住んでいたご実家は、いま、どのようになっていますか。
どちらかの親御さんが亡くなられている場合、
もうひとりの親御さんは、駅前の便利なマンションにすんでいることも多々あります。
特に神戸市北区の分譲地は、神戸市営地下鉄の延線にあわせて、
三宮に通える便利な場所として１９９０年代２０００年代にかけて大きく開発されました。
ただ、一人で住むとなると、当初の区画の土地も少し多く、冬の期間も神戸にしては少し寒い。
雪が降ることも多くあり、家も大きく、なにかと支障がでます。
固定資産税もかかりますし、そういった場合は、早めの生前贈与において、
相続時精算課税制度の活用等の譲りうけ方法の検討をお奨めします。

◆生前贈与における相続時精算課税制度
単純に家をお父さんが売却して、そのお金をお子様に渡せば、
売却時に利益がでれば所得税、そして、そのお金をお子様にわたせば、贈与税がかかります。
生前贈与における贈与税は、１年間に贈与により取得した財産の合計額が、
１１０万円以上の場合は、それを超えた額にたいして税率をかけて算出します。
このようにして譲りうける場合を「暦年課税」といいます。
ただ、不動産の売却時を考えると年間１１０万円はかなり金額が低い。
これは、親の財産の譲りうけということで、贈与というよりも、相続ではないかという考えもいえますよね。
これに対し、２，５００万円を限度額として、贈与税・相続税を通じた納税を行える制度があり、
ある一定の条件の適用者にたいしては「相続時精算課税制度」を選択活用することができます。

◆まずは、資産の把握、建物の価値の確認を。
これを選択するには、さまざまな条件がありますし、
一度、「相続時精算課税」を選択するとあとで、暦年課税には基本的に変更できないなど、
メリット、デメリットもあります。
このあたりは、はやめに税理士の先生に相談にのっていただくことも重要です。
また、建物については、築年数が古い場合、資産価値が低く見積もられることも多いので、
容易に贈与ができるかもしれません。
活用する場合も、先に贈与を受けておいてから、リフォームして賃貸に出す方法もあります。
そうすれば、土地の評価額も低く見積もられるため、今後の相続にも役立つ場合があります。
古家の売却の際も、状況に応じて、さまざまな方法がありますので、
ご相談いただければご回答させていただきます。

◆神戸市西区伊川谷町有瀬：建て替えか？リフォームか？
先日のご相談では、築２５年を超えた住宅について、
どのように活かすべきかを迷われてました。
すでにお子様は大きくなられ、家をでて、
東京でお仕事され、家庭を築かれています。
有瀬はなんといってもバス便。
１９９０年代は、郊外で家族にとって住み心地のよい住宅であっても、
今は高齢のご両親お二人またはおひとりでお住まいされており駅までちょっと不便に感じますよね。
２階にあった以前の子ども部屋は、ほとんど触らない荷物しかありません。
お子さん、お孫さんが夏休みに実家にもどられても、
泊まるほどの場所もないし、車の置き場所も困ります。
さぁ、こんなときどうするか？建て替えか、リフォームか、という具合ですね。

◆月返済額に惑わされてはいけません。建て替え費用は莫大です。
１６００万円の新築と６００万円のリフォーム、どちらが安いですか？という話になります。
簡単な話、これは比較になりません。
もちろん、見た目の金額で１０００万円の差があります。
そして、新築には、解体費用が必要です。
その上で、建物を建築している間３か月～４か月は引っ越ししていなければなりません。
その際にかかるもろもろの費用といえば本当に馬鹿になりません。
短期間、違う場所で生活を形づくる負担は金額でははかりしれないものがあります。
普通に考えればリフォームが安いに決まっています。
ただ、これをわかりにくくするのが、住宅ローンです。
新築を３５年ローンで金利１．０％で１５００万円借りると
月返済額４万２千円ほどです。
かたやリフォームローンの金利は、２．８７５％と高い場合が多い。
その場合、５００万円を１５年で借りると月３万４千円ほどかかります。
「月あたりこれぐらいしか変わらないのであれば、
建て替えた方がいいんじゃないの？」って思ってしまうわけですね。
ローンって怖いものです。

◆大金を払ったお住まいに、さらに金を払って捨てないでください。
今のお住まいには３０年かけてお金をつぎ込んできています。
それだけの資産に、まだ、解体費というお金を払って、
なくしてしまおうというのですから、もったいないにもほどがあります。
実はこれは、日本の税制上の問題などが絡んでおり、今後の課題となっているので、
建物価値の査定については、今後大きな改革が予測されます。
築２０年でも、建物の価値がゼロにならないようにです。
ただ、その築２０年の家が、あと何年住めるのかということも気になるところです。
そのためには、今の状況をまず確認することが重要です。
どのように活用できるのか、いくらで売ることができるのか、
本当の資産価値を適切に見定めなければなりません。
解体して、新築するぐらいであれば、売却して、他の場所で新築買った方が良いのではないか、
など、しっかりとした調査にもとづいて検討されることが、
無駄のない住まい探しにつながりますね。