◆不動産のチラシのお得物件は本当？
家をさがしはじめたら、
まずは、新聞や郵便ポストにはいっている不動産チラシをみます。
近隣の売買物件などが掲載されており、
自分の家の価格の参考にもなるし私もよく見ます。
ただ、その中で、必ず目を見張るような物件があります。
「え！この場所でこの価格？？」という物件です。
不動産の広告から、すべての情報がわかるわけではないので、
実際どうかはわかりませんが、「お買い得物件」があると本当に気になります。
そうなんです。これが、不動産チラシの作戦の一つですね。
目につく物件を掲載し、まずは、一般の方からのお問い合わせの電話をしてもらう。
そのうえで、来社してもらい面談にこぎつけます。
そうなると、その後の、しつこい不動産会社からの電話に悩まされるわけですね。

◆じつは、これを「おとり広告」といいます。
これは公正競争規約違反です。
よくあるのが、「この物件ありますか。」と電話すると、
「実は売れてしまいました。他にも良い物件がありますので、来社しませんか。」といわれます。
もしこれが、本当は販売していない物件の場合は、おとり広告と呼びます。
不動産のおとり広告には、
（１）存在しない物件
（２）すでに売約済み等取引の対象となりえない不動産
（３）不動産は存在するが、実際は取引する意思がない、売り物件になっていない
などの場合があります。
このように公正競争規約違反となった会社には、厳重警告・違約金などに処分が課されます。

◆お得な物件は、建物をしっかりしらべて確認する。
どうしても、まずは、物件本位で探しますので、
このような「おとり広告」などに引っかかってしまいます。
やはり、少しでもお得に買いたい、という心理につけこんだものでしょうね。
広告の情報だけでお得に感じる場合には、
まず、判断するための情報が欠けていると思った方がよいでしょう。
不動産購入は、数多くの情報のもとに判断することが重要です。
ましてや本当にお得な物件であれば、
不動産のチラシに広告するまでもなく売買されてしまいます。
チラシで確認することは、物件の中身というよりも、
不動産業者の姿勢と思ってもらった方が確かかもしれません。

◆すまい給付金は宅建業者にとってデメリットでしかない？

先日、住宅新報に掲載されている記事によると、
一般消費者は、すまい給付金に対する認知度について、
「知らない人の方が多い」「ほとんど知らない」は７５．４％に上るそうです。
たとえ、どんなに良い制度をつくったとしても、
告知、ＰＲする人がいなければまったく浸透しません。
これをＰＲする人はほかならぬ宅建業者の皆さまです。
ただ、宅建業者にとって、
すまい給付金をすすめることによるメリットがどこにあるのでしょうか。
宅建業者販売において、まず、かし保険に入らなければならないという条件から考えると、
買主様には給付金や安心・安全などのメリットが多くあります。
しかし、売主である宅建業者においては、かし保険の費用負担や説明の手間、
手続きの手間などを考えるとほとんどデメリットしかありません。

◆バイヤーズエージェントをつかってすまい給付金を利用する。
このコラムでも、何度かすまい給付金について、記載をしましたが、
その給付の条件については、複雑です。
現在の不動産の購入手続きにおいて、すまい給付金を売主さん、買主さん、
ともに会話にだす場面はほとんどでてきません。
そもそも、すまい給付金の条件のひとつである「かし保険」の加入ということ自体が、
浸透していないことがおおきなネックといえます。
購入希望者にとっても、その対象物件が、
一般の方の所有の物件か、宅建業者の所有の物件か、
そんなことをわからずに購入することがほとんどです。
やはり、プロのバイヤーズエージェントが、
買主さまのメリットを考えて提案してあげる以外、
本当に方法がないように感じます。

◆複雑だからこそ、賢い消費者は活用します！
ホームインスペクションも実施され、かし保険の安心感もあり、
また、給付金もえることができる「すまい給付金」は
本当に買主さまのためにつくられた良い制度です。
これを活用できる賢い消費者は、少なからずいらっしゃいます。
このたび、７月４日に「神戸リノベーションの不動産探し.com」として
神戸市西区伊川谷有瀬に不動産仲介店舗をＯＰＥＮします。
おそらく、神戸では類のない
バイヤーズエージェント専門の仲介店舗かと思いますので、
是非いろんなご相談にきて、直接お話しさせていただければと思います

◆ホームインスペクションは買主が要求してください。
中古住宅を購入するとき、
ホームインスペクションを実施したいという買主が増えているそうです。
そうです。ホームインスペクションは買主が要求していいんです。
中古住宅購入する際は、やはり不安がいっぱいです。
今後の改修のことも考えると本当にどういった建物であるのか、
もっともっと情報がほしいのが買主さんの気持ちです。
もちろん中古住宅を取り扱う仲介会社さんが、
「ホームインスペクションをやりたいって売主さんにいっても嫌がられますよ！」
という場合もありますが、
仲介会社さん自身が、手間がかかったり、知らない情報がでてきたら困るので嫌がる
場合でなければ、一度は丁寧に売主さんにも確認してくれます。
われわれの取扱では、売主さんも、売却したあとのトラブルを避けたいので、
「ちゃんと見てもらいたい」と大半がいわれます。

◆ホームインスペクションは購入時に必要な情報を提供してくれます。
ホームインスペクションとは、住宅診断のことで、
資格のある建築士が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、
住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき場所やその時期、
場合によっては改修の費用なども見きわめ、アドバイスを行うことです。
ひとくちに住宅診断といっても、その目的はさまざまです。
今後のメンテナンスのためや、耐震性の確認のために住宅診断してもらうこともあれば、
断熱性を上げるリフォームを行うにあたり住宅全体を見てもらうこともあるでしょう。
中古住宅購入時に適しているのは
「瑕疵保険」加入の是非をみる建物調査が良いでしょう。
これなら９０分程度で終わります。

◆どのぐらいの費用で、誰にお願いするの？
もちろん建築士に依頼しますので、費用が掛かります。
私どもが提供しているフェニーチェパックを利用してもらっても
やっぱり５万円程度は必要です。
大きな買い物の検討とはいえ、あまりどの物件でも調査していると費用がかさみます。
使い方としては、ほぼ購入を決めていて、
今後のリフォームの費用の算出のために建物診断を依頼するとか、
契約後に、一応確認のために利用するとかが現実的なところかもしれません。
売主さんが、少しでも高くうるために診断をしてもらっているケースもありますが、
その中身が重要です。
第３者の立場で建築士により、資格ある専門家が行われているものであれば
買主さんの負担なく情報が入手できるかもしれません。
全国的なある一定の基準にもとづいた建物調査を行うことで、
売主、買主双方の安心な取引につなげてほしいものです。