◆中古住宅購入時のリフォーム資金は住宅ローンが可能です。

中古＋リノベーション、一度は検討する方もいるでしょう。
ただ、中古住宅購入を最後に踏み切れない要因としては、
リフォーム費用の工面が大きいのではないでしょうか。

金融機関によっては、中古住宅＋リフォーム一体ローンという商品を提供しています。

しかし、国土交通省発表のある調査によると
リフォーム資金にローンを利用している割合は、
全体の10・2％となっているそうです。

住宅購入において、住宅ローンを利用することは一般的ですが、
リフォームローンのこの利用率をみると、
ほぼ中古住宅＋リフォームを行っている方のほとんどは、
現金でリフォームしています。その理由はなんでしょうか。

◆中古住宅の決済前に、リフォームローン額を決定しましょう。

その理由は、ただ一つです。中古住宅を購入後でないと、
時期として、リフォーム費用算出ができないことです。

よって、購入時にはリフォームローンが組めません。

その結果、一般の信販会社等のリフォームローンを使うことになり、
金利が、通常の住宅ローンの金利より高くなります。

借入期間は短く、35年ではなく、15年などで設定されています。
住宅ローン控除対象からもはずれます。

つまり、中古住宅＋リフォームが高くなる理由の大きな理由は、
その金額自体が高額なのでなく、住宅ローンを含めた、
毎月の返済額が高くなることに原因があるのです。

◆リフォーム資金を含めて、住宅ローンを組む方法があります。

これを解消するのは、中古住宅購入時にリフォーム金額を決めることです。

それによって、中古住宅＋リフォーム一体ローンが可能です。

つまり、1000万円の中古物件に、1000万円リフォームを行って、
自由なデザインで夢の住まいを建築しても、
2000万円の新築建売住宅を購入したものと同じ毎月の返済額で
住まいを購入できます。

これを行うためには、事前の建物調査が重要な要素です。

購入検討物件を、どんなリフォームができるのか、
提案してもらえるパートナーが必要となるでしょう。

もちろん、不動産会社と建築士、リフォーム会社と
すべてを調整しながら進めるには大変な手間がかかります。

ただ最近は、当社のような、ワンストップですべてを提供できる会社もあります。

購入者にとっては、一生に一回の夢の住まい選びです。

人それぞれの夢をかなえるお家探しを是非進めてほしいものです。

◆さぁ消費増税、ローン減税拡充とすまい給付金制度で、景気の落ち込みを防ぐ。

もうすぐ3月、いよいよ消費増税が目前まで迫ってきました。
いまから中古住宅を探しても、3月末までの引渡しは難しく、
消費増税後物件の購入が現実のものとなっています。

もちろん、消費増税による景気の落ち込みを防ぐため、
消費者の負担を緩和する制度が、平成25年度補正予算で確保されました。

一つは、住宅ローン減税等の拡充です。

これは、最大控除額が200万円から400万円となったため、
非常にわかりやすい拡充となっています。

しかし、住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、
収入が低いほどその効果が小さくなります。

そこで、すまい給付金制度があわせて導入されました。

この制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、
住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。

このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっていますが、
最大30万円の給付金が支給されます。

◆購入予定の中古住宅、その売主は、宅建業者ですか？

最大30万円のすまい給付金を間違いなく申請するために、
中古住宅購入時に、皆様が確認すべきことがあります。

それは、売主が、宅建業者であるか、個人の方であるか、です。

個人間売買においては、物件価格には消費税は含まれません。

しかし、売主が宅建業者である場合は、物件には消費税がかかります。

通常、物件は総額表示のため、「中古一戸建　2180万円」と記載されているときに
税金について不明な点が多いかもしれません。

まずは、税金が含まれているかの確認です。

しかし、この物件が、宅建業者が所有している物件で、
2180万円（税込）の場合は、
金額には、土地代、建物代の他に、建物にかかる消費税が含まれます。

この消費税が5％から8％に4月から上がると思ってください。

こういった物件が、すまい給付金制度の対象となります。

◆すまい給付金の利用は、既存住宅売買瑕疵保険への加入などが条件です。

すまい給付金は、宅建業者所有の中古住宅がすべて対象となるわけではありません。

住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、
売買時に検査を受けている中古住宅が対象となっています。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。

保険に加入する住宅に一定の傾斜やひび割れといった不具合がないかを確認する
保険法人の検査に合格する必要があります。

だからこそ、皆様に確認していただきたいのです。

宅建業者所有の物件において、
売主に、既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件かを聞いてください。

おそらく、保険に加入できるのか知らない場合が多々でてくるでしょう。

皆様、保険法人の検査に合格できない物件を購入しますか。

すまい給付金は、一定の検査に合格した物件にしか適用されません。

まだまだ、この制度を理解されていない宅建業者様もいるかもしれませんので、
購入者より確認することが必須といえますので、お気をつけください。

その他、すまい給付金に関する詳しい内容、
質問等がありましたら御連絡ください。

すまい給付金について、
兵庫県で「消費者向け説明会」も
3月2日（日）に開催される予定です。

詳しい内容については、次のホームページでも
確認できますので、ご参照ください。
http://sumai-kyufu.jp/

また、ここに書かれていない既存住宅売買瑕疵保険について
中古＋リフォームにおける助成金の情報、
また、その他の消費増税にからむ相談につきましても、
個別に返信させて頂きます。

◆フラット35は、ずっと金利が変わりません。

長期固定住宅ローン「フラット35」の平成26年2月の適用金利が
過去最低になったと、住宅金融支援機構が2月4日発表しました。

利用が最も多い「返済期間21年以上35年以下」の最低金利は、
年1・79％で、昨年4月以来10カ月ぶりに最低を更新されています。

フラット35は、長期固定金利の住宅ローンといわれ、
35年間の金利は変わらないことを、最初の借入時に約束するものです。

住宅ローンはほかに、一般の民間金融機関が提供する変動型住宅ローンがあります。

給与振込口座にするとか、提携クレジットカードをつくるなど条件をつけることにより、
優遇金利が適用され、最終1・0％を切るような金利で借り入れが可能です。

ただ、それは、6か月毎に金利を見直すというもので、
基準金利の数字を約束するものではありません。

現在、2・475％が一般的な基準金利ですが、
これが10年後、4・0％になる可能性もありますし、
20年後に5・0％になる可能性もあります。これは誰にもわかりません。

◆バブル以降の経済低迷期の低金利。好景気にむけてこれからは金利上昇を期待？

1995年以降、約20年間にかけて、日本の長期金利は、非常に低い状態が続いています。
その間、日本は経済のデフレ経済といわれ、低迷期が続いています。

近年、この経済状況を打破すべくアベノミクスのもと、経済復興を目指しています。
日本の景気が改善していけば、この状況もかわるかもしれません。

実際、23年前の平成3年の金利が、現在の2・475％に対して、
8・5％であることを考えても、10年、20年という長いスパンで考えると
金利はどうなるかは誰もわからないといえます。

そのなかで、フラット35は、金利を固定して、
将来へのリスクを減らしてくれる安全な商品です。

そして、非常に低い金利となっているというのが現在の状況です。

たとえば、3000万円の借入をし、
35年ローンを組んだ場合、1％と3％は、月の返済額に大きな違いがあります。

この将来に対するリスクを減らすのがフラット35です。

【　各金利での返済月額　】
年1・0％　 84,685円／月あたり
年2・0％　115,455円／月あたり
年3・0％　151,406円／月あたり
（3000万円を35年元利均等返済で借り入れした場合）

◆おすすめは、「フラット35の元金均等返済」です。

中古住宅購入時のフラット35のおすすめは2点あります。

まずは、フラット35を利用するには、第3者による建物の調査をしなければなりません。
耐震性、耐久性について一定の建物の基準が必要です。

これにより、フラット35を利用できる建物であるという一つの安心感をもつことができます。

もう一つは、「元金均等返済」が利用できることです。

中古住宅購入には資産価値の観点が重要です。
10年後に売却できるような住宅にしておくには、
できるだけ早く住宅ローンの残債を減らすことが大切です。

3000万円の物件を購入し全額ローンをした際、
10年後の残債を比べると、
「元金均等返済」の方が、「元利均等返済」より、
元金の減り方が、26％も早い計算になります。

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【10年後の残債額は？】
元金均等返済の場合：21，428，640円（約857万円減）
元利均等返済の場合：23，247，514円（約675万円減）
（3000万円を35年返済で借入した場合）
元金均等返済の方が、26％も減りが早い！
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フラット35の利用は、不動産業者さんにとって、
適合証明書の発行など、ちょっと手間がかかりますので、
あまりすすめられないかもしれませんが、
この時期、フラット35もご検討されてはどうですか。